新潟県魚沼市堀之内字関下４０１２番９(越後堀之内駅・小出駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,600円
2017年01月01日に行った新潟県魚沼市堀之内字関下４０１２番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県魚沼市堀之内字関下４０１２番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 越後堀之内、150m |
| 地積 | 288㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗に住宅や小工場等の混在する近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西18.5m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
草間格氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 草間格 |
|---|---|
| 価格 | 31,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧堀之内町の繁華性の高い一角であるが、市内の人口減、高齢化による買物頻度の低下等の要因変動が重なり、商業地価の下落に歯止めが掛からない。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅前の繁華性の高い一角であり、今後も当面は現状の繁華性を維持するものと予測する。人口減による顧客地盤の縮小、近隣市街地への商圏分散等により、今後も暫くは地価の下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧堀之内町、旧小出町、旧湯之谷村の各市街地における商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は地元の法人及び個人事業者である。標準地付近は駅前で店舗集積も多く、旧堀之内町内において繁華性の高い一角であるが、圏内では近年、人口減少が急速に進行し、各店舗の収益は低下傾向にあり、先行きの収益見通しも不安感が強いため、商業地需要の減退が続いている。取引件数が少なく事情作用も大きいため、中心価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 個人消費は低位横這い傾向。人口は県平均の倍以上の急速な減少ペース。こうした購買力の継続的低下が商業地需要に多大な影響を生じさせている。 |
髙橋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋保 |
|---|---|
| 価格 | 31,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動はない。 |
| 地域要因 | 他地域の商業地との競合、顧客の流出、消費の低迷等から商業地域に対する需要は極めて弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 繁華性の低い商業地域で、今後も低迷する商況に変化は無いと予測する。総人口や生産年齢人口の減少に加えて、南魚沼市や小出地区の郊外型商業施設への顧客流出で需要は少なく、地価下落は暫く続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧堀之内町及び隣接する旧小出町や旧湯之谷村の商業地域及び商・住混在地域である。主たる需要者は当圏域に存する又は地縁を有する個人又は法人である。小出地区や南魚沼市の郊外型商業施設への顧客の流出が定着し、一方では市の総人口や生産年齢人口が大きく減少し、既成商業地域の地盤は低下が続いており、店舗の需要は低迷している。取引される画地規模は大小様々、取引価格にも幅があり、需要の中心価格帯を見い出すのは困難である。 |
| 一般的要因 | 世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度2387265 北緯 138度9250212 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
越後堀之内駅(地価相場 31,600円/㎡)小出駅(地価相場 24,350円/㎡)北堀之内駅(地価相場 28,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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