新潟県魚沼市今泉字前田１４６７番２外(藪神駅・越後広瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,900円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市今泉字前田１４６７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,900円/㎡としました。

新潟県魚沼市今泉字前田１４６７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市今泉字前田１４６７番２外
住居表示 
価格14,900円/㎡
交通施設、距離藪神、250m
地積643㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が見られる国道沿い路線商業地域
前面道路の状況東11.0m国道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格14,900円/㎡
個別的要因形状による減価と三方路による増価があるが個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の路線商業地域であるが、核店舗はなく需要も弱い状況が続いている。
市場の特性同一需給圏は広神地区を含む、魚沼市内全域の集落に形成される商業地域、混在地域で、広域的に形成されている。当該地域は国道沿いに位置するが、中小店舗が集散在する状況で、主な需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者が多い。国道17号沿線や井口新田等の商業集積地に顧客の流出が続き商業用地の需要は低迷している。散見される取引の多くは、事情を有する取引のため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格14,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗等建物は散在する程度の地域で、小出地区等の郊外型店舗への顧客の志向、地域経済の低迷等により需要は少ない。
市場の特性同一需給圏は旧広神村を中心とした旧隣接町村を含む魚沼市の商・住混在地域である。需要者は圏域の在住者又は地縁を有する個人又は法人が中心である。小出地区や南魚沼市の郊外型商業施設への顧客の流出により、既成商業地域の集客は落込みが続いている。近隣地域は店舗が散在する商況の低い地域で、需給は少ない。画地規模は大小様々で取引価格にも差があり、需要の中心価格を見出すのは困難である。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度2566172
北緯 138度9744785

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北魚沼郡広神村大字今泉字八万田１００１番１新潟県北魚沼郡広神村大字並柳１５６５番新潟県北魚沼郡広神村大字新保字家ノ浦２４８番２外１筆新潟県北魚沼郡広神村大字今泉字島田１３１３番新潟県魚沼市今泉字八万田１００１番１新潟県魚沼市新保字家ノ浦２４８番２外

参考：近隣駅の地価相場

藪神駅(地価相場 22,950円/㎡)越後広瀬駅(地価相場 12,800円/㎡)小出駅(地価相場 24,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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