新潟県魚沼市今泉字八万田１００１番１外(藪神駅・越後広瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,700円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市今泉字八万田１００１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,700円/㎡としました。

新潟県魚沼市今泉字八万田１００１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市今泉字八万田１００１番１外
住居表示 
価格10,700円/㎡
交通施設、距離藪神、550m
地積189㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅に一般住宅、店舗等も見られる住宅地域
前面道路の状況東12.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格10,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格調整は進展しているが、既存集落の需要は依然として弱い状況が続いている。
地域要因の将来予測広神庁舎に近い既成住宅地域で現在の住環境を維持していくものと考える。価格調整は進展しているが小出、湯之谷地区の市街地と比べ選好性に劣るため、地価の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は広神地区を中心とした郊外及び農家集落の住宅地域。需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定されている。一次取得者層は羽根川沿いや小出地区等の分譲地に吸収され、他圏域からの転入需要は見られない。広神地区の中心に近いものの高齢化・過疎化の進展、厳しい農業経営の影響から、不動産市場は硬直化し、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格10,700円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因米作中心の農業の行き詰まり、若年層の流出による人口減少、老齢化で宅地需要は減少し、地価下落は止まらない。
地域要因の将来予測市の中心市街地からやや離れた旧広神村中心部に近い集落地域で、需要者が地縁関係者にほぼ限定される中、周辺人口の減少が大きく、需要は先細りである。地価は今後も暫くは下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は旧広神村のほか隣接旧町村の集落地域である。需要者は当該圏域の居住者や地縁関係者にほぼ限定される。人口減少が進み、地域経済が低迷する中、需要の発生は限られる。画地規模は大小様々で、取引価格にも差があり、需要の中心価格帯を見い出すのは困難である。新築の戸建物件は皆無である。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度2566172
北緯 138度9744785

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県北魚沼郡広神村大字今泉字八万田１００１番１新潟県北魚沼郡広神村大字並柳１５６５番新潟県北魚沼郡広神村大字新保字家ノ浦２４８番２外１筆新潟県北魚沼郡広神村大字今泉字島田１３１３番新潟県魚沼市今泉字前田１４６７番２外新潟県魚沼市新保字家ノ浦２４８番２外

参考：近隣駅の地価相場

藪神駅(地価相場 22,950円/㎡)越後広瀬駅(地価相場 12,800円/㎡)小出駅(地価相場 24,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード