熊本県熊本市南区並建町字迎５１６番２(川尻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,800円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市南区並建町字迎５１６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市南区並建町字迎５１６番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 熊本、7,300m |
| 地積 | 254㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか農家住宅等も混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊牟田徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊牟田徹 |
|---|---|
| 価格 | 22,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。 |
| 地域要因 | 利便性がやや劣る南区の外縁部で、周辺の宅地開発の影響は小さく、地域内に格別の変動要因はないので、地価は依然として若干の下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 最近宅地開発が盛んな南区に所在するものの、利便性がやや劣る区の外縁部でその影響は小さく、地域内に格別の変動要因はないので、地価は依然として弱含みである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本市南西部のうち、主として並建町、会富町、白石町等の市街化調整区域内の住宅地域である。需要の中心は、熊本市内及びその周辺に居住する30代∼40代前後のエンドユーザー等が考えられる。周辺には集落内開発制度を利用した宅地開発が散見されるが、近隣地域にはその影響はなく、地価は下落傾向にある。土地は500万円∼1，000万円程度、周辺の新築戸建物件は2，000万円∼2，500万円前後を中心に取引が行われている。 |
| 一般的要因 | 当区は、熊本地震による液状化の被害が一部にみられる。また、集落内開発制度による宅地開発が盛んな地域とそれ以外で地価の二極化傾向がある。 |
園田修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 園田修司 |
|---|---|
| 価格 | 22,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境、利便性が劣る郊外の住宅地域。当該地域に対する需要はやや弱い。地震の影響もあって、地価の下落幅は拡大した。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、農家住宅等が混在する郊外の既成住宅地域。今後も住宅地として現状を維持していくものと思料される。現在の需給動向等を勘案すると、今後も地価水準はやや弱含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は並建町、会富町、白石町等を中心として広がる熊本市南西部の調整区域を中心とした住宅地域一帯。主たる需要者は、熊本市南西部の居住者が中心である。集落内開発制度指定区域内においてミニ開発が散見される。市場は地震後一時的に停滞したものの、復旧とともに徐々に動きだした。同一需給圏における不動産取引はやや少なく、需要はやや弱含んでいる。取引価格は規模等によりまちまちで、市場の中心となる価格帯は把握できない。 |
| 一般的要因 | 南区は人口微増傾向。景気は地震後一時冷え込んだが、復興需要の顕在化とともに持ち直している。住宅地需要は総体的に堅調。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 浸水区域(寛政4年(1792) 有明海津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度7531928 北緯 130度6427536 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県飽託郡飽田町白石字中屋敷７５１番１外熊本県飽託郡飽田町土河原字居屋敷１５５番ほか１筆熊本県飽託郡飽田町孫代字居屋敷３３９番２熊本県熊本市並建町字喜三分１５３番熊本県熊本市砂原町字堂ノ前８３番２熊本県熊本市孫代町字園田２００番７熊本県熊本市砂原町字年ノ神２３７番５熊本県熊本市砂原町字堂ノ前８３番２熊本県熊本市南区砂原町字堂ノ前８３番２熊本県熊本市南区孫代町字園田２００番７熊本県熊本市南区砂原町字年ノ神２３７番５
参考：近隣駅の地価相場
川尻駅(地価相場 59,050円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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