熊本県熊本市南区南高江２丁目５４６番４(川尻駅・田崎橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,400円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市南区南高江２丁目５４６番４(熊本県熊本市南区南高江２−４−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

熊本県熊本市南区南高江２丁目５４６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市南区南高江２丁目５４６番４
住居表示南高江２−４−３４
価格52,400円/㎡
交通施設、距離西熊本、1,200m
地積204㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南4.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩本一丸氏による調査レポート

不動産鑑定士塩本一丸
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の近くでは地震の液状化による被害を受けており、当該地域も市場における需要減退が当分の間続くものと予測する。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、周辺地域では熊本地震による液状化の被害を受けていることから、市場の停滞や需要の減退がみられ、当分の間は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、熊本市南西部のうちJR鹿児島本線の東側の南高江、近見、日吉、八幡地区のほか西側の白藤地区がその範囲である。市場参加者は30才代∼40才代の一次取得者が中心である。熊本地震の影響を受けて被害が大きかったJR鹿児島本線の東側住宅地域一円では取引が停滞している。取引の中心となる価格帯は、土地は1000万円程度、新築戸建で2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因南区は熊本市5区の中で液状化が発生する等熊本地震の被害が比較的大きかったが、一方で発展的要因を有する地区もある。

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格52,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺では、液状化現象に伴う地盤沈下や道路の損傷などの被害が多くみられる。住民の転出も多く、当該地域における住宅需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測熊本地震に伴う液状化被害が周囲で確認され、住民の転居が相次ぎ、南高江の人口、世帯数は震災以降、減少傾向にある。復旧、復興には時間を要し、先行きの不透明感から、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、南高江、白藤等を中心とした熊本市南西部から南部に位置する住宅地域である。需要者は、熊本市に在住する標準的な給与所得者層が中心となる。液状化被害が周囲で確認され、住民の転居が相次ぎ、周辺では割安な取引もあり、不動産市場は停滞している。市場において中心となる取引価格帯は、土地は1000万円前後で、新築の戸建物件は2500万円から2800万円程度である。
一般的要因熊本地震の影響で住民の転出が相次いでおり、南高江2丁目の人口、世帯数は減少しており、地区内の空洞化が懸念される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7525321
北緯 130度6838976

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

熊本県熊本市八景水谷３丁目１３２２番７熊本県熊本市南高江町字西前田８番１熊本県熊本市南高江町字居屋敷５４６番４熊本県熊本市高江町字口ノ坪１４３２番１外熊本県熊本市南高江町字五反田８４５番４外熊本県熊本市合志町字池田６５２番３熊本県熊本市南高江町字居屋敷５４６番４熊本県熊本市南高江町字東馬出２８８番３熊本県熊本市南区南高江１丁目８４５番４外熊本県熊本市南区合志２丁目６５２番３熊本県熊本市南区南高江２丁目５４６番４熊本県熊本市南区南高江１丁目８４５番４外熊本県熊本市南区刈草３丁目１３１７番９

参考：近隣駅の地価相場

川尻駅(地価相場 59,050円/㎡)田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)平成駅(地価相場 75,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード