三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１(尾鷲駅・大曽根浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,700円

2017年01月01日に行った三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１(三重県尾鷲市瀬木山町１２−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,700円/㎡としました。

三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県尾鷲市瀬木山町３８４番１
住居表示瀬木山町１２−１８
価格33,700円/㎡
交通施設、距離尾鷲、1,300m
地積224㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い旧街道沿いの既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤川勝彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川勝彦
価格33,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が多い旧街道沿いの住宅地域で、津波懸念もあるため、需要は弱い。
地域要因の将来予測一般住宅が多い旧街道沿いの住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移するものと予測する。津波懸念もあり、地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は尾鷲市内の一般住宅を主とする住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。尾鷲市は過疎化、高齢化等の進展が厳しく、不動産取引は低迷しており、その中で一般住宅が多い旧街道沿いで津波懸念もある住宅地域に対する需要は弱い。土地は220㎡程度で700万円∼800万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因過疎化、高齢化等の進展は厳しく、尾鷲市の不動産取引は低迷しており、有効な需要を見出しにくい。

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。津波の影響が懸念される既成市街地の需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと思料される。
市場の特性同一需給圏は尾鷲市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は尾鷲市内の居住者がほとんどであり、他地域からの転入は少ない。人口の減少に伴って高齢化が進み、高齢化率は約41％と県内上位にある。市西部の高台においては中・小規模の開発による宅地供給が見られるが、完売には至っていない。旧市街地の海抜の低い津波懸念のある地域は敬遠される傾向が続いており、土地取引は低調で、需要は弱い。土地は220㎡程度で750万円前後と考える。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。尾鷲市の人口は減少傾向、取引価格は下落傾向、取引件数は微増微減である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度0697797
北緯 136度1976559

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

尾鷲駅(地価相場 35,800円/㎡)大曽根浦駅(地価相場 35,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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