東京都大田区久が原２丁目１６０番１(西馬込駅・久が原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


522,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区久が原２丁目１６０番１(東京都大田区久が原２−２１−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を522,000円/㎡としました。

東京都大田区久が原２丁目１６０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区久が原２丁目１６０番１
住居表示久が原２−２１−２２
価格522,000円/㎡
交通施設、距離西馬込、1,100m
地積2,401㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)12F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、事業所、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西10.9m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西尾栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士西尾栄二
価格522,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因特に地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に大田区内の住宅地域であり、対象標準地の画地規模から、その需要者はマンションデベロッパーが中心になると考察される。都心部へのアクセスが良好であることから底堅い需要が認められるが、マンションの売れ行きに陰りが見えつつあり、デベロッパーの素地に対する需要もやや慎重な姿勢がみられる。なお、需要の中心となる価格帯は、土地は坪150∼170万円であるが、マンション素地の価格は開発計画等の個別性に大きく左右される。
一般的要因各種政策効果による外国人観光客の増加やマイナス金利導入による投資市場の活性化等、日本経済は回復基調で推移している。

三崎英司氏による調査レポート

不動産鑑定士三崎英司
価格522,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は利便性及び住環境が良好な地域であり、需要は底堅く推移しており、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中高層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。特段の変動要因は見られないことから、現状で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は大田区内の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、画地が相応規模の共同住宅用地に対する需要はマンション分譲業者が中心となる。東京都心部への利便性、及び居住環境が相応に良好である地域であることから、開発用地の取得需要は強い。マンション開発用地の価格は、立地、規模、容積率の違い及び開発事業者の個別的な開発計画等によりバラツキがあるが、稀少性から高値取引も散見される。
一般的要因景気の回復傾向を背景に、東京都心への利便性及び住環境が良好な住宅地について、需要は底堅く推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5814396
北緯 139度6977585

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西馬込駅(地価相場 484,000円/㎡)久が原駅(地価相場 502,000円/㎡)千鳥町駅(地価相場 482,000円/㎡)池上駅(地価相場 459,000円/㎡)御嶽山駅(地価相場 522,000円/㎡)下丸子駅(地価相場 344,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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