東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外(大鳥居駅・穴守稲荷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


362,000円

2017年01月01日に行った東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外(東京都大田区東糀谷２−２−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を362,000円/㎡としました。

東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１外
住居表示東糀谷２−２−２２
価格362,000円/㎡
交通施設、距離大鳥居、660m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況工場、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小工場、共同住宅のほかに住宅等が混在する地域
前面道路の状況西6.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西尾栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士西尾栄二
価格362,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因特に地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に大田区内の京浜空港線沿線の一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、その需要者は大田区及び隣接区の居住者等が中心になると考察される。羽田空港へのアクセスに優れることから近年不動産に対する需要は高まりつつある。各種政策効果による株高やマイナス金利の導入による不動産投資への関心の高まりから地価は高止まりで推移している。なお、需要の中心となる価格帯は、土地は坪130∼150万円である。
一般的要因各種政策効果による外国人観光客の増加やマイナス金利導入による投資市場の活性化等、日本経済は回復基調で推移している。

戸谷涼賀氏による調査レポート

不動産鑑定士戸谷涼賀
価格362,000円/㎡
個別的要因標準的画地の価格形成要因と比較して上記の個別的要因がある。なお、格別の変動要因はなく、近隣地域内における競争力は中位である。
地域要因都心部への通勤圏に位置し、小工場、事業所、住宅等が混在する住宅地域で、低層共同住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。
地域要因の将来予測小工場、共同住宅のほかに住宅等が混在する地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大田区及び品川区のうち京急各線沿線の低層住宅地域である。需要者は個人及び不動産事業法人が中心で、一般住宅のほか一棟全体を共同住宅とした建物用途も多い。市場の需給動向は緩やかな景気回復を背景に堅調さを維持しており、低層共同住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。不動産取引は土地建物一体のほか土地単独のケースも見られ、土地総額7千万円台∼9千万円台が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因資金調達環境の緩和的状況は続いており、個人、デベロッパー等による低層共同住宅地に対する需要は引き続き堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5569247
北緯 139度7404913

参考：該当物件周辺マップ

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東京都大田区南六郷２丁目３番５、３番６及び３番７東京都大田区東糀谷５丁目１２４３番ほか４筆東京都大田区西蒲田６丁目１１２番２東京都大田区北馬込２丁目５６番７５東京都大田区大森南３丁目４３３番１２東京都大田区新蒲田２丁目１２０番３東京都大田区東糀谷６丁目１３３５番１外東京都大田区東糀谷２丁目８６４番４東京都大田区東糀谷２丁目９３１番１東京都大田区西糀谷４丁目１６４番１東京都大田区大森南一丁目１７２番３東京都大田区北糀谷二丁目２４７１番１２東京都大田区大森南二丁目３９１番４外１筆東京都大田区矢口三丁目８３２番６東京都大田区久が原四丁目６８９番１０

参考：近隣駅の地価相場

大鳥居駅(地価相場 359,000円/㎡)穴守稲荷駅(地価相場 362,000円/㎡)整備場駅(地価相場 362,000円/㎡)糀谷駅(地価相場 454,500円/㎡)天空橋駅(地価相場 268,500円/㎡)昭和島駅(地価相場 390,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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