兵庫県揖保郡太子町鵤字二王前６４５・６４６番合併(網干駅・本竜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,900円

2017年01月01日に行った兵庫県揖保郡太子町鵤字二王前６４５・６４６番合併の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。

兵庫県揖保郡太子町鵤字二王前６４５・６４６番合併の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県揖保郡太子町鵤字二王前６４５・６４６番合併
住居表示 
価格57,900円/㎡
交通施設、距離網干、2,800m
地積310㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅を主とする既成住宅地域
前面道路の状況北5.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一色かつみ氏による調査レポート

不動産鑑定士一色かつみ
価格57,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した住宅地域であり、地域的に大きな変動要因は見られないが、集落的な色彩が残り、新興住宅地域に比較して選好性は低い。
地域要因の将来予測既成住宅地域で建物の建て替えも見られず、当面は古い街並みを維持しつつ推移するものと予測する。新興住宅地域との見劣り感から、地価は暫く弱含み傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は太子町及びその近接市の住宅地域。需要者は同一需給圏内居住者を中心とし、外部からの転入は少ない。地理的位置等から姫路市のベットタウンとして機能しており、新興住宅地のほか、既成住宅地の個人間取引も見られ、需給ともに概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地で1500万円前後、新築戸建住宅は2500万円前後∼3000万円程度が中心。中古住宅では1500万円前後の個人間取引が散見される。
一般的要因当町の人口は微減に転じたが、若年世帯が多く、小規模な住宅開発が盛んで住宅需要は西播磨にあっては比較的強い状態が続いている。

田中計機氏による調査レポート

不動産鑑定士田中計機
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅地域としてほぼ成熟した地域であり、地域要因に特別な変化はなく、今後も現状を概ね維持し、静態的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は太子町を中心に周辺市も含む住宅地域の圏域。需要者は圏内に居住する一次取得者が中心で、圏外からの転入者は少ない。周辺部にミニ開発（中小規模）による新規分譲地が見られる地域であるが、既成住宅地への選好性の低下及び雇用・所得環境の先行き不透明感等により需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で1，000万円∼2，000万円程度、新築の戸建物件で2，500万円∼3，500万円程度である。
一般的要因本町の人口は微減傾向であり、高齢化率は兵庫県全体の数値より低いものの、依然として経済情勢はやや弱い状態が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8353855
北緯 134度5776657

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

網干駅(地価相場 57,300円/㎡)本竜野駅(地価相場 57,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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