宮城県宮城郡七ケ浜町汐見台３丁目２番１１２(下馬駅・西塩釜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,300円
2017年01月01日に行った宮城県宮城郡七ケ浜町汐見台３丁目２番１１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県宮城郡七ケ浜町汐見台３丁目２番１１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下馬、4,000m |
| 地積 | 214㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大友孝昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大友孝昭 |
|---|---|
| 価格 | 45,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動は見られないが、引き続き需要の根強い状態は続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 成熟した大型の住宅団地で、今後も同様な住環境を維持するものと予測する。人気の住宅地で常に一定の需要はあることから、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、七ケ浜町のほか隣接する多賀城市の住宅地域である。需要者の中心は、七ケ浜町在住の普通又はやや上位の所得者層である。当汐見台地区は当町最大の分譲住宅団地で、人気は高く、常に需要は一定程度は存在しているため、地価は微増傾向にある。市場の中心価格帯は、土地は220㎡で900∼1，000万円程度、新築戸建物件で3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 復興需要はほぼ一段落したため全体の住宅地の需要は落ち着きを見せている。 |
松尾公平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾公平 |
|---|---|
| 価格 | 45,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 仙台への通勤圏としては利便性に欠ける面が有るものの、住環境の良さから需要は根強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした大規模住宅団地で震災時の津波被害は無く、周辺の被災地区からの移転需要で地価は上昇した。移転需要の沈静化とともに、今後の地価上昇は鈍化すると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、七ヶ浜町及び多賀城市東部の住宅地域と把握される。需要者の中心は、七ヶ浜町、多賀城市の居住者。昨年の集団移転事業と災害復興住宅の整備完了により津波被災者の移転需要は沈静化したと思われるが、住環境の良さから一般需要は持続している状況にある。市場の中心価格帯は、900万円∼1400万円程度、新築戸住宅は2500万円∼3000万円程度。 |
| 一般的要因 | 震災に起因する土地需要は沈静化したと思われ、最近は一般需要による売買へと変化した。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,植林地 |
| 土壌 | 泥炭土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2982603 北緯 141度0510812 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)本塩釜駅(地価相場 42,400円/㎡)東塩釜駅(地価相場 36,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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