宮崎県児湯郡新富町大字上富田字鬼付女８７８７番３８(日向新富駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,800円
2017年01月01日に行った宮崎県児湯郡新富町大字上富田字鬼付女８７８７番３８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮崎県児湯郡新富町大字上富田字鬼付女８７８７番３８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日向新富、300m |
| 地積 | 275㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
傳田和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 傳田和之 |
|---|---|
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと考えられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近い住宅地域で一般住宅が建ち並ぶが、空地も目立つ。当該地域における土地の需要は少なく、また、地域要因に大きな変化は見られないため、地価は地域経済状況と共に緩やかに下落するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、児湯郡新富町内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需用者は新富町内に地縁を有するファミリー世帯が中心になるものと考えられる。宮崎市内への通勤通学が容易であり、ベッドタウンの位置にあるが、航空自衛隊による騒音問題があること等から、圏域外からの流入は少ない状況にある。土地は500万円程度が需要の中心価格帯となっており、新築の戸建物件はほとんど見られない。 |
| 一般的要因 | 地震の影響で県内の観光業もやや低迷しているが、雇用の改善傾向が続いている。県の不動産市場は二極化がより鮮明になっている。 |
上村芳朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上村芳朗 |
|---|---|
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 大きな地域的変化は見られない。土地需要も回復までには至っておらず当面、下落幅は縮小若しくは下げ止まりの傾向にあるものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、新富町中心部の北東に位置する古くからの中規模分譲住宅地である。需要を喚起するような地域的な変化もみられず地価は依然として下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新富町中心部からやや距離をおく郊外の住宅地域。中心となる需要者は新富町内に居住し就労する個人で圏域外からの流入は少ない。住宅地としての熟成度は高いが同じく郊外に散見される小規模開発など新規物件に需要が流れ需給動向は硬直的である。中心となる価格帯は土地は500万円前後、新築の戸建住宅物件では1，500万円前後の取引が多くみられる。 |
| 一般的要因 | 中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度0672963 北緯 131度4987301 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
宮崎県児湯郡新富町大字三納代字宮田２０３３番１外５筆宮崎県児湯郡新富町大字上富田字天井丸３５８３番３宮崎県児湯郡新富町大字上富田字下屋敷７４９８番２外宮崎県児湯郡新富町大字日置字今別府１６４０番５宮崎県児湯郡新富町大字上富田字五月田７０８８番宮崎県児湯郡新富町大字三納代字辻２４５１番７外１筆宮崎県児湯郡新富町大字上富田字天井丸３５７４番１外４筆宮崎県児湯郡新富町大字上富田字井ノ木田３２１０番１外
参考：近隣駅の地価相場
日向新富駅(地価相場 19,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード