宮崎県児湯郡新富町富田南１丁目３５番(日向新富駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
19,500円
2017年01月01日に行った宮崎県児湯郡新富町富田南１丁目３５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮崎県児湯郡新富町富田南１丁目３５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 19,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 日向新富、1,500m |
| 地積 | 458㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
傳田和之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 傳田和之 |
|---|---|
| 価格 | 19,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同様に推移するものと考えられる。したがって、地価は若干の下落傾向で推移するものと考えられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 町役場や中心商業地に近い、区画が整然とした住宅地域である。空地が未だ見られ、人口減少も進んでいること等から、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、児湯郡新富町内の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需用者は新富町内に地縁を有するファミリー世帯が中心になるものと考えられる。宮崎市内への通勤通学も容易なことから、利便性は良好であるものの、騒音問題等から圏域外からの流入は少ない。土地は300∼500㎡で500∼800万が需要の中心価格帯となっており、新築の戸建物件はほとんど見られない。 |
| 一般的要因 | 地震の影響で県内の観光業もやや低迷しているが、雇用の改善傾向が続いている。県の不動産市場は二極化がより鮮明になっている。 |
上村芳朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上村芳朗 |
|---|---|
| 価格 | 19,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 大きな地域的変化は見られない。土地需要も回復までには至っておらず当面、下落幅は縮小傾向ながらも弱含みに推移するものと思われる。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は、新富町中心部にあって街区及び画地が整然とした環境良好な住宅地域であるが未だ空地も見られるなど熟成度は高くない。需要動向は硬直的で地価は依然として下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新富町中心部外縁の住宅地域。中心となる需要者は新富町内に居住し就労する個人で圏域外からの流入は少ない。区画整理を了した地域で居住環境は整っているが需給動向は硬直的であるため価格は小規模開発、中古物件合わせて低水準で推移している。中心となる価格帯は土地は1，000万円前後、新築の戸建住宅物件では2，300万円前後の取引が多くみられる。 |
| 一般的要因 | 中央経済の景況に対する予測値は概ねにおいて好感を示しているが県内企業等の景況感は厳しく、地方への波及には今しばらく時間が必要と思われる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度0674541 北緯 131度4894976 |
参考：該当物件周辺マップ
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宮崎県児湯郡新富町大字三納代字宮田２０３３番１外５筆宮崎県児湯郡新富町大字上富田字鬼付女８７８７番３８宮崎県児湯郡新富町大字上富田字下屋敷７４９８番２外宮崎県児湯郡新富町大字日置字今別府１６４０番５宮崎県児湯郡新富町大字上富田字五月田７０８８番宮崎県児湯郡新富町大字三納代字辻２４５１番７外１筆宮崎県児湯郡新富町大字上富田字天井丸３５７４番１外４筆宮崎県児湯郡新富町大字上富田字井ノ木田３２１０番１外
参考：近隣駅の地価相場
日向新富駅(地価相場 19,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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