新潟県新潟市西区山田字西山田２６１１番２外(小針駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,700円
2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区山田字西山田２６１１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新潟市西区山田字西山田２６１１番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小針、4,000m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多いやや雑然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
滝澤真史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 滝澤真史 |
|---|---|
| 価格 | 56,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に格別の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 旧黒埼町に所在する、合併前新潟市のベッドタウン。街区がやや雑然とするが、付近の国道8号沿いには大型店舗等が集積し、利便性は向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 平成27年に完了した小新白鳥東地区に加え、西区内では、複数の区画整理事業（亀貝、内野西等）が現在施行中で、新規供給は旺盛であるが、一定の利便性が認められる既成住宅地については、市場で値頃感が浸透。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、西区のうち、旧黒埼町に存する比較的新興の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入もある。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、地価下落の長期化に伴う値頃感や、同区内で現在施行中の区画整理事業地内の分譲地と比較した割安感もあり、宅地需要は総じて底堅い。市場の中心価格帯は、土地が150㎡前後で1000万円前後、新築の戸建で2500万円前後。 |
| 一般的要因 | 当区は人口横這い、世帯数増加。取引件数・建築着工は上昇傾向。住宅地の地価は利便性が高く値頃感ある地点で一部上昇するも全体平均は微減続く。 |
岩橋泰規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩橋泰規 |
|---|---|
| 価格 | 56,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の分譲地との競合による影響がある。反面、長年の地価下落による底値感から宅地需要が見込める。周辺に店舗が出店して利便性が向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。周辺商業地域へ店舗が集積していることから利便性が向上し、地価は概ね横ばいから若干の上昇で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、新潟市西区の黒埼地区及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は市内在住者であるが周辺市町村からの転入も見られる。地域は、新興住宅地との競合や地域経済の情勢等の影響も見られるが、生活利便施設への接近性に優り、総じて需給は均衡している。市場における需要は、土地で1000万円程度までで、新築の戸建住宅は2500万円程度が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 地域経済は踊り場の状況が続いている。西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数及び新築の建築着工件数は前年より増加している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8632013 北緯 139度0155115 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県新潟市西区善久字新川向５２５番２４新潟県新潟市西区立仏字百目山１０１４番新潟県新潟市西区山田字堤付２３０７番３７０外新潟県新潟市西区大野町９４２番１２外新潟県新潟市西区寺尾北１丁目５９６０番８３８新潟県新潟市西区小新２丁目１３０番１２
参考：近隣駅の地価相場
小針駅(地価相場 71,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード