新潟県新潟市西区大野町９４２番１２外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区大野町９４２番１２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

新潟県新潟市西区大野町９４２番１２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区大野町９４２番１２外
住居表示 
価格46,900円/㎡
交通施設、距離小針、5,800m
地積166㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

滝澤真史氏による調査レポート

不動産鑑定士滝澤真史
価格46,900円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因旧黒埼町に所在し、合併前新潟市のベッドタウンとして発展。地域要因に格別の変動要因はないが、既存住宅地域でも割安感のある地点で地価は上昇。
地域要因の将来予測平成27年に完了した小新白鳥東地区に加え、西区内では、複数の区画整理事業（亀貝、内野西等）が現在施行中で、新規供給は旺盛であるが、一定の利便性が認められる既成住宅地については、市場で値頃感が浸透。
市場の特性同一需給圏は、西区のうち、旧黒埼町に存する比較的新興の住宅地域一円。需要者の中心は、市内に居住・通勤する一般所得層であり、外部からの転入もある。県内景気は緩やかな回復基調が続いており、地価下落の長期化に伴う値頃感や、同区内で現在施行中の区画整理事業地内の分譲地と比較した割安感もあり、宅地需要は総じて底堅い。市場の中心価格帯は、土地が150㎡前後で1000万円前後、新築の戸建で2500万円前後。
一般的要因当区は人口横這い、世帯数増加。取引件数・建築着工は上昇傾向。住宅地の地価は利便性が高く値頃感ある地点で一部上昇するも全体平均は微減続く。

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格46,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件の劣る住宅地の選好性は低いが、底値の状態となっており、需要が期待できる。
地域要因の将来予測郊外の既成住宅地域で、特段の地域要因の変化は見られない。街路条件が劣ることから長年下落が続いたが、底値感から地価は下げ止まり基調にあり、横ばい傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区の黒埼地区及びその周辺の住宅地域一円。需要者の中心は、市内在住者であるが周辺市町村からの転入も若干見られる。新規に供給された新興住宅地との競合、地域の経済情勢等に影響され需要は弱いが、値頃感もあることから安定的に推移するものと思われる。土地は800万円程度、新築の戸建住宅は2300万円程度までの物件が市場での需要の中心となっている。
一般的要因地域経済は踊り場の状況が続いている。西区の人口・世帯数は微増傾向にある。不動産取引件数及び新築の建築着工件数は前年より増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8466586
北緯 139度0189373

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市西区善久字新川向５２５番２４新潟県新潟市西区山田字堤付２３０７番３７０外新潟県新潟市西区大野町９４２番１２外新潟県新潟市西区五十嵐一の町６３７９番８２新潟県新潟市西区小新２丁目１３０番１２新潟県新潟市江南区天野３丁目１０９０番１３外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード