福岡県北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,400円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 24,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司、6,600m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
兼重利彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 兼重利彦 |
|---|---|
| 価格 | 24,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化は認められないが、競合する新興分譲住宅地への需要の移行等の影響もあり、郊外の既存住宅地への需要は、依然として弱含む。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内に形成される既成住宅地域で、土地利用は当面、現状維持程度で推移すると予測。鉄道最寄り駅から距離があり、加えて脆弱な需要等も相俟って、地価は弱含みでの推移が当分の間、持続するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は門司区郊外を中心に北九州市東部地区郊外に控える住宅地域で、市場参加者は当該圏域に地縁を有する個人と把握される。対象標準地のような市街化調整区域内に所在する既成住宅地にあって、代替関係にある周辺の市街化区域内住宅地との競合等もあり、需要は総じて低迷している。近隣地域周辺における不動産の取引動向を見ると、標準的画地規模程度の土地で凡そ500万円前後、新築戸建で凡そ2，000万円程度が取引の中心価格帯と認識される。 |
| 一般的要因 | 緩やかながらも回復基調での推移を続ける景況感等が好感され、地価下落率の縮小傾向は窺えるが、郊外の既存住宅地にあって、その効果は限定的。 |
都合哲男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 都合哲男 |
|---|---|
| 価格 | 23,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 門司区郊外の市街化調整区域に存する既存住宅地域であり、日用品などを取り扱う店舗も徒歩圏になく、付近の開発動向も低いことから、衰退的に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大里地区郊外に位置する既存の住宅地域が形成された範囲。需要者の中心は恒見地区在住または恒見地区に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。門司区の中心市街地である大里地区から遠く離れ、地理的位置条件に劣り、かつ生活利便施設も近くにないことから、相対的に需要は弱い。大里地区郊外の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で2000万円、土地のみであれば500万円前後が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 市街化調整区域に存する宅地の経済的地位は凋落の一途であり、従前より厳しい開発規制がかけられている状況下において、その需要は皆無に等しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8719213 北緯 130度9743691 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市門司区大字大里字小野１３０５番３福岡県北九州市門司区大字伊川字スカワ１４６３番４福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３福岡県北九州市門司区新門司１丁目７番７福岡県北九州市門司区吉志２丁目１００５番２
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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