神奈川県秦野市羽根字葛和渕３２番１４(渋沢駅・秦野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,500円

2017年01月01日に行った神奈川県秦野市羽根字葛和渕３２番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,500円/㎡としました。

神奈川県秦野市羽根字葛和渕３２番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県秦野市羽根字葛和渕３２番１４
住居表示 
価格77,500円/㎡
交通施設、距離秦野、3,700m
地積166㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷口洋介氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口洋介
価格77,500円/㎡
個別的要因北西道路の画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因工業団地背後に位置する戸建住宅中心の住宅地域。周辺地域に於いて散発的な宅地開発は見受けられるが、地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測工業団地背後に開発された戸建住宅中心の住宅地域。周辺に開発余地が残るため小規模開発が散発的になされていく可能性はあるが、人口増加を促すような地域要因の変動はなく、当面は現状維持での推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線「秦野」駅及び「渋沢」駅の勢圏内に所在する住宅地域。需要者は周辺工業団地の工場・事業所等への通勤者、及び従前から当該地域に居住し地縁を有する者等で、一次取得者層が中心。バス利用の住宅地域で交通生活利便性に劣り、需要は軟調に推移しており、地価は下落傾向である。中心的価格帯は土地110∼150㎡程度の幅のなかで1，000万円台前半程度を中心に分布し、新築建売では2，000万円台前半程度である。
一般的要因秦野市では人口減少が続いていることもあり、住宅地全般の需要は弱い。郊外で断続的に小規模開発がなされているが、供給過剰の感は否めない。

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格78,000円/㎡
個別的要因北西道路の中間画地。形状規模ともに中庸で、個別的要因の変動はない。
地域要因駅からバス便の地域で、市内住宅地の中では利便性は劣る。地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測既に熟成した住宅地域であり、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線沿線で、秦野市、伊勢原市及び平塚市の北部を含む広域的な地域に存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち秦野市とその近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、同一需給圏内は人口、世帯数の緩やかな減少傾向が続いており、また都心通勤圏としての相対的位置等により需要は減退傾向にある。中心価格帯は新築の戸建住宅は2000万円∼2500万円、土地は1000万円∼1500万円である。   
一般的要因秦野市は人口は微減傾向。高齢化率はやや高い。取引件数等は減少傾向。不動産市況は低迷を脱しておらず、バス便地域は下落率も大きい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3921893
北緯 139度2070161

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

渋沢駅(地価相場 93,400円/㎡)秦野駅(地価相場 97,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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