神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３(渋沢駅・秦野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,300円

2017年01月01日に行った神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,300円/㎡としました。

神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県秦野市戸川字ソン佛松７４７番３
住居表示 
価格74,300円/㎡
交通施設、距離渋沢、2,400m
地積149㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西4.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田智弘氏による調査レポート

不動産鑑定士和田智弘
価格74,300円/㎡
個別的要因渋沢駅圏内の住宅地域に存する南西向き画地である。標準的画地と比較すると、日照等がやや優れ人気もやや高い。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因渋沢駅からやや距離のある既成住宅地域であり、地域的特性に変動はない。駅近の利便性の高い地域との競合により、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅からやや距離があり、交通利便性等が劣るため需要は弱含んでおり、地価も前年並みの下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、小田急小田原線の渋沢駅利用圏の住宅地域である。需要者は市内に居住する一次取得者が中心で、圏外からの転入は少ない。徒歩圏内且つ平坦地の住宅地に対する需要は概ね堅調であるが、徒歩圏外の住宅地又は傾斜地を有する住宅地への需要は非常に弱く、地価の下落も大きい。供給は不動産業者による小規模開発分譲が比較的多い。市場の中心価格帯は、土地は900万円∼1，300万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円台が中心である。
一般的要因秦野市の取引件数は概ね横這いだが、取引価格は下落傾向にある。市況の低迷や高齢化の進展等もあり、需給動向及び地価は弱含みで推移している。

齋藤隆一氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆一
価格75,000円/㎡
個別的要因地域内の標準的画地であるので方位格差のほか個別的要因に変動はない。
地域要因バス便の低層住宅地域であり、実需による需給動向も見られるものの、交通接近性や利便性等が劣るため、地域全体として弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅等が多い低層住宅地域として熟成しており、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少なく、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心に現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小田急小田原線秦野駅乃至渋沢駅勢圏の住宅地域一円である。需要者は市内もしくは近隣市町の居住者・通勤者が中心となっている。主に一般住宅等が見られるバス便の低層住宅地域であり、市内の中では交通接近性・利便性等が劣る低価格帯のエリアのため、需給動向・取引件数・成約価格は共に弱含み傾向である。細分化の傾向も見られ、標準的な土地は1000万∼1500万程度・新築戸建住宅は値頃感のある2000万台が中心である。
一般的要因不動産市況は全体的に調整局面の中で二極化の様相も見られ、構造的な人口減少・高齢化の影響による消費マインドや投資需要の弱含み感も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3913191
北緯 139度1918064

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

渋沢駅(地価相場 93,400円/㎡)秦野駅(地価相場 97,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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