長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外(中込駅・滑津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,400円

2017年01月01日に行った長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。

長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県佐久市中込字大日３７１３番１５外
住居表示 
価格38,400円/㎡
交通施設、距離北中込、1,000m
地積733㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗のほかに事業所等も見られる路線商業地域
前面道路の状況東25.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因路線商業地域として熟成途上。H26年3月、周辺に佐久総合病院医療センター開設。
地域要因の将来予測佐久平を縦貫する郊外幹線沿線、背後に中核医療施設が移転し及び同一路線上に供給余地がある等不透明要因があるも、当面現状維持と予測。地価は景気低迷等を背景に引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、R141沿線の路線商業地域を中心に佐久市内全域の商業地域。需要者の中心は、飲食店・量販店等の沿道サービス業を営む県内外の大中法人。近隣地域は東信地域随一の幹線沿線の発展途上の路線商業地域であり依然根強い土地需要はあるものの、新たな宅地開発や工場跡地等供給余力も充分にあるため、需給は引き続き弱含みである。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく、市場の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因佐久市H28．10人口99．5千人・−0．9％／5年。同高齢化率29．0％・＋2．4pts／5年。H27取引件数1．4千件・＋16．7％

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域内に変化は予想されないが、佐久平駅南側に大規模な区画整理事業が予定されているため、需給に影響を与える可能性がある。
地域要因の将来予測佐久平からやや距離があるため商業立地としては不利であるが、佐久医療センター、大規模工場等の完成により、佐久地域の大動脈としての前面道路の役割はますます重要性を増し、価格も下落が緩和していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐久地域内に位置する商業地域と判定した。前面道路の交通量が多いことから立ち寄って利用する飲食店等の需要が多いが、敷地の規模によってはガソリンスタンド、カーディーラー等の沿道型サービスの需要もある。需給動向については、佐久平地区、駅前、郊外幹線道路沿いでいくつかの取引がみられるものの商業目的の取引は少ない。需要の中心となる価格帯については、地理的位置及び繁華性により大きく異なり把握は困難である。
一般的要因佐久市は道の駅、武道館等大型事業が進行中であり、大規模工場の誘致も成功し、佐久地域の中心都市としての地位はゆるぎないものとなっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度2287091
北緯 138度4762618

参考：該当物件周辺マップ

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長野県佐久市大字中込字三ツ家１９０５番１長野県佐久市中込２丁目１４番９外２筆長野県佐久市大字中込字東大堰手前３１７８番４長野県佐久市中込字東大堰手前３１７８番４長野県佐久市春日字堀端２５９８番１長野県佐久市中込２丁目１４番９外２筆長野県佐久市中込字西妻神３２２０番６長野県佐久市中込字西妻神３２２０番６

参考：近隣駅の地価相場

中込駅(地価相場 30,800円/㎡)滑津駅(地価相場 31,900円/㎡)太田部駅(地価相場 30,400円/㎡)北中込駅(地価相場 35,150円/㎡)龍岡城駅(地価相場 33,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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