新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１(十日町駅・しんざ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,200円
2017年01月01日に行った新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県十日町市本町１丁目上５５７番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 十日町、1,100m |
| 地積 | 214㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東15.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
樫出昭義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 樫出昭義 |
|---|---|
| 価格 | 35,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 衰退傾向にある地域で、商業性は消失しつつあり、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。但し、背後で整備が進む市民文化ホール・中央公民館が、近隣地域の環境等に影響を及ぼす可能性は否定できない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧十日町市中心部の既成商業地域、並びに路線商業地域及び幹線道路沿いの住商混在地域である。典型的な需要者は、十日町市の企業法人及び個人事業者である。中心部では公共投資が続き、市民活動センターなどが完成し、街並みはやや明るさを取り戻した。しかし、依然として閉鎖された店舗や廃業後の住宅利用が散見され、商業性の回復には至っていない。また、不動産取引は極めて少なく、需要の中心的な価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 人口減少・少子高齢化が進行している。中心市街地活性化等を目的とした開発が続いているが、地価への影響は顕在化しておらず、下落傾向にある。 |
勝見秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 勝見秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 35,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 産業文化発信館、住宅福祉複合施設の竣工をはじめ中心市街地活性化が図られているが、店舗閉鎖が目立ち、衰退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地活性化が図られ期待感は高まっているが、郊外の新興商業地域への顧客流出が継続しており、既成商業地域に対する需要は弱い。今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、市内中心部及び周辺に存する幹線道路沿線の商業地域及び商住混在地域。需要者は、市内の法人及び個人事業者が中心である。産業文化発信館「いこて」、住宅福祉複合施設「アップルとおかまち」の竣工等中心市街地活性化が図られており、期待感が高まっているものの、郊外幹線道路沿線の商業集積地区へ顧客流出が継続し、需要は依然として弱い。取引が少ない上に、画地規模や事情が様々であり、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 人口減少率及び高齢化率は高位で推移。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加。地元経済は未だ回復傾向に至っていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1278683 北緯 138度7595073 |
参考：該当物件周辺マップ
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新潟県十日町市字上原子８３番１山形県東置賜郡川西町大字中小松字三日町２８１７番新潟県中魚沼郡中里村大字貝野字下村丁１３６９番１新潟県中魚沼郡中里村大字田沢居平子１２６番１新潟県中魚沼郡中里村大字田沢字向田己１６０２番外４筆新潟県東頸城郡松之山町大字東川字中屋１２６番１新潟県十日町市字上原子１６４番４新潟県十日町市字中割目寅甲４０６番１４山形県東置賜郡川西町大字上小松字平谷地５０９５番５０２外１筆新潟県十日町市字下平寅乙３７６番８外新潟県十日町市東川字中屋１２６番１新潟県十日町市字中割目寅甲３９９番６新潟県十日町市字下平寅乙３７６番８外
参考：近隣駅の地価相場
十日町駅(地価相場 35,200円/㎡)しんざ駅(地価相場 35,200円/㎡)美佐島駅(地価相場 36,400円/㎡)魚沼中条駅(地価相場 32,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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