新潟県十日町市西浦町東７３番(十日町駅・しんざ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,500円

2017年01月01日に行った新潟県十日町市西浦町東７３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,500円/㎡としました。

新潟県十日町市西浦町東７３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県十日町市西浦町東７３番
住居表示 
価格29,500円/㎡
交通施設、距離十日町、400m
地積199㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ中心部の既成住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格29,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないものの、調整が進み地価の下落スピードはやや緩和してきている。
地域要因の将来予測熟成度の高い既成住宅地域で、地域要因に大きな変動があるとは考えられない。但し、中心部に近く地価水準が相対的に高い近隣地域及びその周辺に対する不動産需要は弱く、地価の下落基調は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧十日町市中心部から外周部にかけての住宅地域である。市場参加者は市内に居住ないし勤務する者が中心である。土地は総額500万円∼900万円程度、新築戸建住宅は土地・建物総額で2000万円∼2400万円が需要の中心である。但し、需要者の購買力は低下しており、予算面の制約から取引総額の抑制傾向が鮮明になっており、地価に下方圧力がかかっている。また、人口減少、少子高齢化を背景として不動産需要は先細りとなっている。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進行している。中心市街地活性化等を目的とした開発が続いているが、地価への影響は顕在化しておらず、下落傾向にある。

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格29,500円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 中心部に位置しているが、街路条件が劣る既成住宅地域に対する需要は弱い。
地域要因の将来予測 所得環境の好転が見込めない中、人口減少、高齢化の進行もあり、既成住宅地域に対する需要は弱含みである。今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、十日町地区の中心部から外周部にかけての住宅地域。需要者は、市内居住者が中心である。総人口、生産年齢人口の減少や地域経済の停滞、雪国のため土地面積が必要なことから総額が嵩み、需要は低迷している。中心部の街路事情の劣る既成住宅地域では、さらにその傾向が強い。土地は総額で500∼800万円程度が需要の中心である。建売物件は少ない。
一般的要因 人口減少率及び高齢化率は高位で推移。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加。地元経済は未だ回復傾向に至っていない。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1275822
北緯 138度7557076

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

山形県東置賜郡川西町大字中小松字三日町２８１７番新潟県中魚沼郡中里村大字貝野字下村丁１３６９番１新潟県中魚沼郡中里村大字田沢居平子１２６番１新潟県中魚沼郡中里村大字田沢字向田己１６０２番外４筆新潟県東頸城郡松之山町大字東川字中屋１２６番１新潟県十日町市字中割目寅甲４０６番１４山形県東置賜郡川西町大字上小松字平谷地５０９５番５０２外１筆新潟県十日町市字下平寅乙３７６番８外新潟県十日町市東川字中屋１２６番１新潟県十日町市字中割目寅甲３９９番６新潟県十日町市字下平寅乙３７６番８外

参考：近隣駅の地価相場

十日町駅(地価相場 35,200円/㎡)しんざ駅(地価相場 35,200円/㎡)美佐島駅(地価相場 36,400円/㎡)魚沼中条駅(地価相場 32,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード