新潟県十日町市寿町２丁目２番２８(十日町駅・しんざ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,600円

2017年01月01日に行った新潟県十日町市寿町２丁目２番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,600円/㎡としました。

新潟県十日町市寿町２丁目２番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県十日町市寿町２丁目２番２８
住居表示 
価格37,600円/㎡
交通施設、距離十日町、1,200m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格37,600円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 人口減少等一般的要因を背景に需要は弱いが、住環境の比較的良好な住宅地域であり、値頃感もでてきている。
地域要因の将来予測 値頃感もでてきているが、所得環境の好転が見込めない中、人口減少、高齢化の進行もあり、地価水準が高い住宅地域に対する需要はやや弱含みである。今後の地価は引き続き若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、十日町地区の中心部から外周部にかけての住宅地域。需要者は、市内居住者が中心である。総人口、生産年齢人口の減少や地域経済の停滞、雪国のため土地面積が必要なことから総額が嵩み、需要は全般的に低迷しているが、街路条件や居住環境の優れた住宅地域は、長期にわたる地価下落により値頃感もでてきている。土地は総額で500∼800万円程度が需要の中心である。建売物件は少ない。
一般的要因 人口減少率及び高齢化率は高位で推移。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加。地元経済は未だ回復傾向に至っていない。

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格37,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な居住環境が維持されている。但し、郊外と比較して地価の割高感があり、地価下落がやや進んでいる。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域で居住環境が比較的良く、市役所や商業施設に近く利便性に優れている。但し、需要者の購買力は低下傾向にあるため、地価の下落が進むことも予測される。
市場の特性同一需給圏は旧十日町市中心部から外周部にかけての住宅地域である。市場参加者は市内に居住ないし勤務する者が中心である。土地は総額500万円∼900万円程度、新築戸建住宅は土地・建物総額で2000万円∼2400万円が需要の中心である。但し、需要者の購買力は低下しており、予算面の制約から取引総額の抑制傾向が鮮明になっており、地価に下方圧力がかかっている。また、人口減少、少子高齢化を背景として不動産需要は先細りとなっている。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進行している。中心市街地活性化等を目的とした開発が続いているが、地価への影響は顕在化しておらず、下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1269155
北緯 138度7534217

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県十日町市字上原子８３番１山形県東置賜郡川西町大字中小松字三日町２８１７番新潟県中魚沼郡中里村大字貝野字下村丁１３６９番１新潟県中魚沼郡中里村大字田沢居平子１２６番１新潟県中魚沼郡中里村大字田沢字向田己１６０２番外４筆新潟県東頸城郡松之山町大字東川字中屋１２６番１新潟県十日町市字中割目寅甲４０６番１４山形県東置賜郡川西町大字上小松字平谷地５０９５番５０２外１筆新潟県十日町市字下平寅乙３７６番８外新潟県十日町市東川字中屋１２６番１新潟県十日町市字中割目寅甲３９９番６新潟県十日町市字下平寅乙３７６番８外

参考：近隣駅の地価相場

十日町駅(地価相場 35,200円/㎡)しんざ駅(地価相場 35,200円/㎡)美佐島駅(地価相場 36,400円/㎡)土市駅(地価相場 37,600円/㎡)魚沼中条駅(地価相場 32,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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