岡山県井原市上出部町５７２番(井原駅・いずえ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
47,700円
2017年01月01日に行った岡山県井原市上出部町５７２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県井原市上出部町５７２番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 井原、450m |
| 地積 | 280㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| 利用現況 | 事務所兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所、店舗等が増えつつある路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北20.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
宗友隆明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宗友隆明 |
|---|---|
| 価格 | 47,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理区域内の商業地域であり、新規の店舗の立地が若干見られる程度で、未だに未利用地が多く残る。 |
| 地域要因の将来予測 | 薬師交差点の改良及び交差点以西の国道の拡幅整備により、アクセス道路としての機能が低下しており、土地利用は現状維持で推移するものと予測される。地価は、依然として下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、井原市中心部の幹線道路沿い及び同背後の商業地域である。需要者は店舗等の立地を考える法人や個人等が主体であるが、商業施設以外の需要も散見される。需要は、西部の国道沿いに店舗立地が進んでいたが、近年は弱含んでおり、供給は少ない。需要者の業種、業態によって画地規模が異なるため、市場での土地取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 隣接の福山市における商業施設の充実や井笠地区の長期的な背後人口の減少により、当市商業地に対する土地需要は年々弱くなっている。 |
白神学氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 白神学 |
|---|---|
| 価格 | 47,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整理区域内の幹線街路沿いであり、駅や市中心部との位置関係は良好であるものの、商的利用の新規立地は少なく、未利用地や住宅利用も多い。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺における幹線街路の整備や、交差点改良等により交通量の分散が進み、近隣地域の通行量が低下。商業地需要は弱く空地も多く、住宅地への転用も見られる。地価動向は今後も当面下落傾向を示すものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は井原市のほか笠岡市や矢掛町等の井笠地域全域にわたる商業地域。主な需要者は沿道型店舗や近隣居住者向けサービスを提供する法人、個人である。市内商業地全域的に低迷するなか、近隣地域は立地状況に反して、商業集積が進まず、住宅利用や未利用地も多く、市内における相対的地位低下が認められる。取引そのものが少なく、取引事情、取引目的、画地規模等多種多様であるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 福山市や倉敷市等都市部への顧客流出、長期的な人口減少、高齢化等から衰退傾向にあり、商業需要は低迷、商業地取引は減少している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度5933973 北緯 133度4652731 |
参考：該当物件周辺マップ
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岡山県井原市井原町字金屋６９０番４岡山県井原市井原町字倉掛３７０番の一部岡山県小田郡美星町大字黒忠字縄手ノ上２８８１番６岡山県小田郡美星町大字三山字八斗田５３７３番５岡山県後月郡芳井町大字吉井字塚田４８８番１岡山県後月郡芳井町大字下鴫字川町２９８３番３岡山県後月郡芳井町大字種字岡５４７番２岡山県井原市門田町字馬場１６１６番４岡山県井原市笹賀町字白海９２２番４岡山県小田郡美星町大字三山字塚原４２８６番３岡山県小田郡美星町大字宇戸谷字馬場２９５３番
参考：近隣駅の地価相場
井原駅(地価相場 36,700円/㎡)いずえ駅(地価相場 42,200円/㎡)子守唄の里高屋駅(地価相場 42,200円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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