岡山県井原市井原町字祢屋堂６０９番１外(井原駅・いずえ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,700円

2017年01月01日に行った岡山県井原市井原町字祢屋堂６０９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,700円/㎡としました。

岡山県井原市井原町字祢屋堂６０９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県井原市井原町字祢屋堂６０９番１外
住居表示 
価格36,700円/㎡
交通施設、距離井原、1,200m
地積400㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因井原市中心部に位置する住宅地域である。住宅地に対する需要は全般的に弱く、下落幅は縮小傾向にはあるものの依然として下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測井原市中心部背後の住宅地域である。利便性を背景にそれなりの需要はあるが、井原市全般の景気動向より地価は依然として下落傾向を示している。
市場の特性同一需給圏は、井原市中心約3㎞圏に位置する標準住宅地域一円である。需要者は、井原市在住30∼40歳代の勤労者が中心で、福山市等からの流入も若干認められる。井原市中心部に位置し生活利便性が高い地域であるが、地域経済環境等の悪化から、住宅地需要は依然として弱い。土地1000∼1500万円程度、新築戸建2500万円程度が取引の中心価格帯である。
一般的要因所謂アベノミクス効果により景気は回復基調で推移してきたが、対米関係・TPP・三菱自動車問題等により今後の景気動向が懸念される。

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格36,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが現状維持が精一杯と見受けられる。少子高齢化の影響により地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測市街地中心部に近く生活利便性が良好な旧来からの住宅地域であるが、基盤整備が進められてきた郊外住宅地域との間でも需要の競合が強まると共に少子高齢化の影響で地価は当面下落傾向を続けるものと予測する。
市場の特性井原市中心部に所在するが価格の平準化が進んだため同一需給圏は中心部から3km圏内の一般住宅地域に及んでいる。主たる需要者は市内に居住・通勤する給与所得者であるが一部福山市・笠岡市からの流入も認められる。近隣では住宅団地の造成が見受けられず建付地や未利用地の散発的な取引が主体であり価格水準の把握が困難であるため取引価格に跛行性が見られるが、土地の中心価格は1㎡当たり3．5万円∼4万円程度と認められる。
一般的要因人口の減少、高齢化により停退傾向から脱し切れていない。市の分譲地も売れ行きが振るわず価格下振れの一因となっている。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5976718
北緯 133度4636814

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

井原駅(地価相場 36,700円/㎡)いずえ駅(地価相場 42,200円/㎡)子守唄の里高屋駅(地価相場 42,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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