岡山県井原市井原町１９６番３(井原駅・いずえ駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,500円

2017年01月01日に行った岡山県井原市井原町１９６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,500円/㎡としました。

岡山県井原市井原町１９６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県井原市井原町１９６番３
住居表示 
価格57,500円/㎡
交通施設、距離井原、550m
地積436㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南22.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宗友隆明氏による調査レポート

不動産鑑定士宗友隆明
価格57,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成26年12月に近隣地域内にスーパーが開業したが、地域への影響の程度は限定的であり、地域全体としての商況は改善されていない。
地域要因の将来予測中心部の国道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、区画整理地区に比べて新規立地が少なく、地域要因は現状維持で推移するものと予測される。地価は、今後共に下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、井原市の中心商業地域及び背後の幹線道路沿いの商業地域一円である。需要者は、ロードサイド型の店舗や事業所等の立地を考える事業法人や個人等である。需要は、西部の国道沿いに店舗立地が進んでいたが、近年は弱含んでおり、供給は少ない。地価は、需要者の業種、業態によって画地規模が異なるため、中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因隣接の福山市における商業施設の充実や井笠地区の長期的な背後人口の減少により、当市商業地に対する土地需要は年々弱くなっている。

白神学氏による調査レポート

不動産鑑定士白神学
価格57,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部の幹線街路沿いに開業した大型スーパーも影響は限定的であり、地域の活性化、商業地需要の喚起には至っていない。
地域要因の将来予測地域状況に大きな変化は見られず、当面現状を維持するものと予測される。商業地に対する需要は弱く、地価動向も当面下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は井原市のほか笠岡市や矢掛町等の井笠地域全域にわたる商業地域。主な需要者は沿道型店舗や近隣居住者向けサービスを提供する法人、個人である。人口減少、高齢化による衰退傾向の井原市において、周辺市に立地する大規模商業施設への顧客流出から商況は弱く、商業地需要は低迷、住宅地への転用もみられる。取引自体が少ないうえ、取引事情、取引目的、画地規模等多種多様であるため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因福山市や倉敷市等都市部への顧客流出、長期的な人口減少、高齢化等から衰退傾向にあり、商業需要は低迷、商業地取引は減少している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5973413
北緯 133度4665145

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

井原駅(地価相場 36,700円/㎡)いずえ駅(地価相場 42,200円/㎡)子守唄の里高屋駅(地価相場 42,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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