千葉県佐倉市山王１丁目１５番７(物井駅・佐倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,200円

2017年01月01日に行った千葉県佐倉市山王１丁目１５番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,200円/㎡としました。

千葉県佐倉市山王１丁目１５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県佐倉市山王１丁目１５番７
住居表示 
価格58,200円/㎡
交通施設、距離物井、450m
地積181㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米元豊氏による調査レポート

不動産鑑定士米元豊
価格58,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した駅徒歩圏の分譲住宅団地で、地域要因に変動は見られない。人口も減少傾向で生活利便性も劣るため需要は弱く、地価はやや低迷している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。また、地価は、駅から徒歩圏内であり下落率は縮小するが、やや弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は佐倉市、四街道市のJR総武本線及び京成本線沿線の戸建住宅を主体とする住宅地域一円である。需要者は都心方面若しくは周辺市町への通勤者等の一次取得者及び近隣居住者が中心である。近隣地域を含む周辺地域は「物井」駅徒歩圏内にあり、通勤等の交通利便性は良好であるが、人口が減少傾向で地価は弱含みである。土地は180㎡程度で1000万円前後、新築戸建住宅は2500∼3000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、所得環境も改善している。低金利政策が住宅需要を下支えしており、佐倉市でも地域により需要は堅調である。

貝原敦氏による調査レポート

不動産鑑定士貝原敦
価格58,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変動は見られない。生活利便性が劣る地域で、地価はやや下落傾向である。
地域要因の将来予測区画整然とした戸建住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況を維持すると予測する。商業施設等への接近性が劣り、地価はやや下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武本線及び京成本線沿線を中心とする住宅地域で、特に物井駅及びその隣接駅周辺との代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。近隣地域を含む周辺地域は、生活利便施設への接近性が劣り、需要は弱含みである。取引価格の中心は、170∼190㎡程度の土地で1，000万円前後、土地建物総額で2，500万円前後である。
一般的要因景気が回復基調にあることを背景に不動産市場は改善しつつあるが、改善の度合いは地域によって異なり、人気が劣る地域の市況は弱含みである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
土壌黒泥土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6862849
北緯 140度2040292

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

物井駅(地価相場 52,650円/㎡)佐倉駅(地価相場 52,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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