青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外(陸奥鶴田駅・鶴泊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,500円

2017年01月01日に行った青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,500円/㎡としました。

青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字生松９５番４外
住居表示 
価格14,500円/㎡
交通施設、距離陸奥鶴田、380m
地積160㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西9.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

青田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士青田淳一
価格14,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鶴田町内及び周辺市町村の郊外大型店舗への商業流出により商況は低調で、店舗需要は引き続き弱含みである。
地域要因の将来予測鶴田町の中心商店街であり、地方銀行2店舗が立地して町内の金融機能も担う地域であるが、鶴田町内及び周辺市町村の郊外型大型店舗への顧客流出もあり、地価は当分の間下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は鶴田町及び周辺市町村の商業地域及び商住混在地域。需要者は、鶴田町内に地縁性を有する法人や個人事業者が中心で、同一需給圏外からの需要はあまり見られない。郊外型大型店舗への顧客流出等により、既成の商業地域は衰退傾向にあるが、近隣地域については小売機能は低下しているが金融機能は維持されている。商業地の土地取引自体が少なく、また取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因鶴田町の商業の郊外シフト、人口減少等により、旧来の商業地は低迷し、店舗需要の減退により、地価の下落傾向は継続している

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格14,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 大型店舗への顧客流出等により、町中心部の商業地域への有効需要は減退し、発展性に乏しいことから地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測 核となる商業施設がなく競争力が弱いため、大型SCへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退している。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、鶴田町及び隣接市町村内の商業地域及び住商混在地域一円。需要者の中心は、町内で小売業や飲食業を営む自己使用目的で購入する個人で、同一需給圏外からの需要は少ない。地域経済の低迷に加え、郊外型SC等への顧客流出に伴う既存商業地域の空洞化・繁華性の低下等が著しく、空店舗も増えつつあり、既成の近隣商業地域における土地の需要は減退している。当町においては商業地の取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因 過疎化や高齢化の進行に加え、地域経済の低迷により、土地に対する有効需要は減退している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度757988
北緯 140度4333734

参考：該当物件周辺マップ

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青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字相原３９０番外青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字鷹ノ尾５１番２１青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字前田３３番４７鹿児島県薩摩郡さつま町柏原字小松原２３７６番５鹿児島県薩摩郡さつま町鶴田字赤坂３４２２番４鹿児島県薩摩郡さつま町神子字下湯田原７１９番１５鹿児島県薩摩郡さつま町柏原字日記田４７５６番１青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字沖津２０３番４外青森県北津軽郡鶴田町大字鶴田字相原３９１番３外

参考：近隣駅の地価相場

陸奥鶴田駅(地価相場 9,500円/㎡)鶴泊駅(地価相場 9,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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