長崎県佐世保市小島町４３２番２外(中佐世保駅・佐世保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
40,600円
2017年01月01日に行った長崎県佐世保市小島町４３２番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県佐世保市小島町４３２番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐世保、3,200m |
| 地積 | 224㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | その他(原野など)、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 空地 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹房政美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹房政美 |
|---|---|
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市中心部における新規分譲マンション及び周辺の新規分譲住宅との競合等を反映して、地価は緩やかな下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に比較的近接した既成の斜面住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。斜面住宅地の需要は低調であるが、地価の長期下落による底値感から下落幅は縮小傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐世保市内中心部外周の一般住宅が存する圏域であり隣接市町をも含む圏域である。需要者の中心は、市内在住の30∼40代の1次取得者層が中心である。既成の斜面住宅地であり、宅地に対する需要は低調であったが、長期的な地価下落により地価水準は底値圏に近づいており下落幅は縮小傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は180∼220㎡で900万円∼1100万円程度、新築戸建分譲住宅で2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地域経済の先行きは不透明感が認められるが、景気回復の兆しもあり不動産市場における需要者の物件選別は従来にも増して顕著となっている。 |
板山昌治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 板山昌治 |
|---|---|
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 西九州自動車道「佐世保中央IC」の開通により交通アクセスが向上した。地価は下落傾向で推移しているが、値頃感から底値圏に近い。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。郊外の住宅団地との競合等はあるものの、都心に比較的近く、長期化した地価下落による値頃感もあって地価は底値圏に近づきつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐世保市中心部周辺の住宅地域を中心として、広域的には通勤可能な市内全域の住宅地域に広がる。需要者の中心は佐世保市内に居住する1次取得者層である。当該地域は都心に比較的近い住宅地域であるが、斜面地住宅地域であるため、需要は弱含みで推移している。他方、長期化した地価下落による値頃感から、地価は底値圏を探る動きにある。土地は標準規模で1000万円程度、新築の戸建物件で2500万円弱程度が需要の中心と見込まれる。 |
| 一般的要因 | 雇用、所得環境の改善を背景に都心部を中心として需要の回復が見られる。郊外の需要も回復傾向にあるが、斜面地住宅等は回復が遅れている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度1662082 北緯 129度6980566 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
中佐世保駅(地価相場 56,100円/㎡)佐世保駅(地価相場 46,200円/㎡)北佐世保駅(地価相場 57,400円/㎡)山の田駅(地価相場 42,600円/㎡)大学駅(地価相場 39,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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