新潟県新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,300円/㎡としました。

新潟県新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外
住居表示 
価格32,300円/㎡
交通施設、距離岩室、4,700m
地積1,749㎡
形状不整形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況旅館
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況旅館、小売店舗等が多い温泉街の商業地域
前面道路の状況東7.0m県道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格32,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域経済の衰退による観光地に対する土地需要の減退。事業主の高齢化化等による新規設備投資の減少。
市場の特性同一需給圏は、岩室温泉街及び弥彦村温泉街並びにその周辺商業地域一円。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性を有する観光関連の事業者及び個人である。他圏域からの転入は少なく、取引はほとんどなく不動産市場は硬直化している。取引が極めて少ないことから需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
一般的要因新潟県下越地区の平成27年観光入込み客数は増加しているが、地域経済はひ弱さが残っている。

清水紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士清水紀夫
価格32,100円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因旅館、小売店舗等が多い温泉街の商業地域で、土地需要が弱いほかは、地域要因に格別の変動はない。
市場の特性同一需給圏は、西蒲区及びその周辺に存する商業地域であり、典型的な市場参加者は地縁を有する個人事業者や観光関連の小規模法人等である。他地域からの転入は少なく、取引は不活発で成約まで長期に至ると思料する。土地取引自体が少なく、また取引価格もばらつきが大きいため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因観光業の不振等から温泉街といった観光地の衰退が進行しており、土地需要も低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7378377
北緯 138度8377032

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西蒲区和納字稲場３６５８番１新潟県新潟市西蒲区石瀬字中町２８７８番新潟県新潟市西蒲区岩室温泉字居掛６８１番外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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