奈良県生駒市高山町４７６９番１(学研北生駒駅・私市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,400円
2017年01月01日に行った奈良県生駒市高山町４７６９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県生駒市高山町４７６９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 学研北生駒、3,700m |
| 地積 | 571㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に作業所、農地も混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
仲嶋保氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 仲嶋保 |
|---|---|
| 価格 | 33,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域の農家集落で交通接近条件、環境等に難があり、需要は弱含みで地価は軟調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は調整区域の農家が多く存する農村集落地域で今後も現在の状況で推移するものと予測する。地価は旧来の農家住宅が多く最寄駅距離に難がある等により下落傾向が続き軟調に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は生駒市、奈良市、生駒郡平群町等、大和郡山市、天理市等の市街化調整区域の農村集落地域等である。需要者の属性であるが近隣地域は旧来の農村であることから農業従事者、地縁血縁等で地域に関連のある居住者を中心とする。市場の動向は高山は茶筅の地場産業があるが全般的に農業就業人口の減少、過疎化の進行等が見られ需要は弱く地価は軟調に推移している。市場で中心になる価格帯は土地600㎡程度で総額2000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 生駒市は生駒駅北側の再開発の整備が進み、東生駒駅前の市立病院の開業もあり、鉄道の分岐点として要衝で地価は堅調に推移している。 |
山本昇平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本昇平 |
|---|---|
| 価格 | 33,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 旧来からの農家集落地域であり需要は弱い。価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められず、地価は横這いかやや下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は農家住宅が存する農家集落地域であり、地域要因等に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられないことから、当面は現環境のまま推移すると予測される。地価は横這いかやや下落にて推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は奈良県北西部で農地等も多く残る中、農家住宅が建ち並ぶ農家集落地域一帯と把握した。地縁的選好性が強く、需要の中心は生駒市内及び周辺の居住者が中心である。市街化調整区域に指定されていることもあり、圏内においては開発等による供給も見受けられず、総じて不動産取引は少なく需要は弱い。また農家集落地域内の不動産取引については、画地条件や建物の状態により取引価格に相当乖離が見られ、中心価格帯の把握は困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 人口は概ね横ばいにて推移している。需要の二極化が見受けられるが、大阪圏のベッドタウンであり、利便性の良い住宅地の需要は底堅い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7539092 北緯 135度7200447 |
参考：該当物件周辺マップ
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奈良県生駒市大字北田原字イモ山ノ内アン谷１８１４番１外奈良県生駒市高山町５５３９番１奈良県生駒市小瀬町５０６番２０奈良県生駒市北田原町１１９９番５外奈良県生駒市高山町１２６８３番４奈良県生駒市軽井沢町２５５５番２２奈良県生駒市東生駒１丁目１００番奈良県生駒市北田原町１６７４番１０奈良県生駒市北田原町１１３２番１１外
参考：近隣駅の地価相場
学研北生駒駅(地価相場 91,250円/㎡)私市駅(地価相場 106,500円/㎡)白庭台駅(地価相場 96,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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