兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外(浜坂駅・諸寄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


51,200円

2017年01月01日に行った兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,200円/㎡としました。

兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外
住居表示 
価格51,200円/㎡
交通施設、距離浜坂、350m
地積171㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗併用住宅、戸建住宅が混在する既成商業地域
前面道路の状況北東9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊原岳人氏による調査レポート

不動産鑑定士伊原岳人
価格51,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因及び郊外店舗等との競合により、商業地需要は低調である。
地域要因の将来予測駅に程近い旧来からの既成商業地域であり、郊外店舗との競合及び地域経済の低迷等から商況は低調であり、今後も停滞的に推移し、地価も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね但馬全域の商業地域及び商住混在地域であり、主な需要者は同一需給圏内の個人事業者等である。同一需給圏内においては、地域経済の低迷及び商業背後人口の減少等を背景に立地に優る一部の地域を除き、商業地需要は減退しており、特に旧来からの既成商業地域においてはその傾向が顕著である。取引自体が少なく、取引される物件の規模や立地等も様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱えており、地方経済は長期に亘る低迷から依然回復していない。

横山重紀氏による調査レポート

不動産鑑定士横山重紀
価格51,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商店街としての発展性は見出せず、格別の変動要因はない。商況は低迷し、需要も少なく、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅前に存するが旧来からの商業地で、需要を郊外の路線型大型店舗に奪われており衰退しつつある。地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性兵庫県北部の但馬地域全域の商業地域が同一需給圏と考えられる。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ個人事業者または中小法人である。駅前の既成の駅前商業地から郊外の路線型の商業施設へと需要の中心が移り、旧来の駅からのアクセスの良さで顧客誘導を図る商業地の需要は減退傾向が続いている。今後も地価は下落傾向で推移すると予測される。取引自体が少なく、画地規模もまちまであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因人口減少・少子高齢化を背景に、既存の商店街は衰退傾向にあり、商業地に対する需要は減退している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度6215092
北緯 134度4535776

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県美方郡浜坂町浜坂字老松町１０８０番４外兵庫県美方郡浜坂町浜坂字六軒町１９０４番４兵庫県美方郡浜坂町芦屋字東岡３０番１兵庫県美方郡浜坂町浜坂字東岡２３４７番６兵庫県美方郡新温泉町浜坂字六軒町１９０４番４兵庫県美方郡新温泉町芦屋字東岡３０番１

参考：近隣駅の地価相場

浜坂駅(地価相場 47,500円/㎡)諸寄駅(地価相場 47,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード