兵庫県美方郡新温泉町浜坂字六軒町１９０４番４(浜坂駅・諸寄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,800円

2017年01月01日に行った兵庫県美方郡新温泉町浜坂字六軒町１９０４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,800円/㎡としました。

兵庫県美方郡新温泉町浜坂字六軒町１９０４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県美方郡新温泉町浜坂字六軒町１９０４番４
住居表示 
価格43,800円/㎡
交通施設、距離浜坂、250m
地積112㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

横山重紀氏による調査レポート

不動産鑑定士横山重紀
価格43,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成の住宅地域であり、格別の地域要因の変動はないが、発展性に乏しく、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測駅に近い既成住宅地域であり、特に変動要因は認められないため、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。人口減少や少子高齢化等の一般的要因等を反映し、地価は当面下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陰本線沿線で、概ね新温泉町及び周辺隣接市町内の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する個人である。町のほぼ中心部に位置するが、少子高齢化や人口減少等の影響により、需給は低迷している。地縁的選好性が強い上、取引自体が少なく、規模等もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因人口減少・少子高齢化等を背景に地域経済は低迷しており、宅地需要は全般的に弱含みである。

伊原岳人氏による調査レポート

不動産鑑定士伊原岳人
価格43,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因は見られない。一般的要因等を背景に、住宅地需要は低調である。
地域要因の将来予測駅近くの既成住宅地域であり、今後も現況類似の状況で推移するものと予測する。また、人口減少等を背景に、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね新温泉町及び周辺市町の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内においては、新規の住宅地供給も少なく、地方経済の低迷や人口減少及び少子高齢化の進展等が顕著で、住宅地需要は弱く、特に既成市街地内の住宅地需要はその傾向が強い。当該地域の需要の中心となる価格帯は、土地で500万円前後、新築戸建住宅で2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因人口減少や少子高齢化等慢性的な社会問題を抱えており、地方経済は長期に亘る低迷から依然回復していない。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度6215092
北緯 134度4535776

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県美方郡浜坂町浜坂字老松町１０８０番４外兵庫県美方郡浜坂町浜坂字六軒町１９０４番４兵庫県美方郡浜坂町芦屋字東岡３０番１兵庫県美方郡浜坂町浜坂字東岡２３４７番６兵庫県美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外兵庫県美方郡新温泉町芦屋字東岡３０番１

参考：近隣駅の地価相場

浜坂駅(地価相場 47,500円/㎡)諸寄駅(地価相場 47,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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