神奈川県横浜市港北区大倉山３丁目３１２番１１(大倉山駅・菊名駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


378,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港北区大倉山３丁目３１２番１１(神奈川県横浜市港北区大倉山３−１０−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を378,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港北区大倉山３丁目３１２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港北区大倉山３丁目３１２番１１
住居表示大倉山３−１０−２０
価格378,000円/㎡
交通施設、距離大倉山、350m
地積250㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長尾ゆき子氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾ゆき子
価格378,000円/㎡
個別的要因北西道路であるが、地域の標準的な画地であり需要は変わらず、この1年では変動は特に見られない。
地域要因大倉山駅徒歩圏の利便性の高い良好な住宅地域として人気がある。駅周辺の商業施設は充実しており、需要は高まっている。
地域要因の将来予測当該地域はほぼ低層住宅地域として熟成しており、画地の細分化も一部見られるが、現状程度の利用が継続するものと予測する。大倉山3丁目は地勢が平坦で人気があり、需要の高まりから地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は港北区内の東急東横線の各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者は都心や横浜市内への通勤者や自営業者が中心で、高額所得者が多い。最寄り駅は各駅停車しか利用できないが、大倉山ブランドは健在でその中でも駅に近く利便性の高い3丁目は人気がある。画地の細分化が可能なので不動産業者による取得もあるが、エンドユーザーであっても土地は1億円程度の需要があり、細分化した建売では8∼9500万円程度が価格の中心となっている。
一般的要因世界経済情勢等先行きが不透明だが、東京五輪や円安効果等への期待感があり、不動産市場の好況も影響して港北区の住宅地需要は概ね高まっている。

多賀裕史氏による調査レポート

不動産鑑定士多賀裕史
価格378,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は、特に認められない。当面は現況を維持するものと予測する。
地域要因駅に近い既成住宅地域で、環境も概ね良好である。生活の利便性は比較的高く、需要はあるが売り物件は少ない。
地域要因の将来予測利便性が増大し人気がより高くなった東急東横線沿線で平坦かつ居住環境が良好であるため、根強い需要が持続しているが、総額が高額のため画地の細分化や共同住宅が建てられる傾向が認められる。
市場の特性同一需給圏は東急東横線沿線で、徒歩圏内の住宅地域の圏域。需要者の中心は高額所得者や不動産業者である。開発が古いため街路構造にやや難があるが、人気の東急東横線沿線で駅に近く、平坦な地勢下にあると共に、東京メトロ副都心線、みなとみらい線、目黒線等によりアクセスがより良好となり今後とも需要は根強いと思料する。取引は少ないが、土地は9，000万円∼1億円、小規模画地で6，000∼7，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因設備投資、個人消費等の内需は本格回復には至っておらず、余剰資金の資産市場への流入が継続している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5198354
北緯 139度6286803

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大倉山駅(地価相場 267,000円/㎡)菊名駅(地価相場 337,000円/㎡)北新横浜駅(地価相場 314,000円/㎡)新羽駅(地価相場 267,000円/㎡)綱島駅(地価相場 270,000円/㎡)新横浜駅(地価相場 319,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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