神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６(真鶴駅・湯河原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,500円

2017年01月01日に行った神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,500円/㎡としました。

神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県足柄下郡真鶴町真鶴字丁塚山１８６２番５６
住居表示 
価格57,500円/㎡
交通施設、距離真鶴、450m
地積169㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

柳彰彦氏による調査レポート

不動産鑑定士柳彰彦
価格57,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因真鶴駅から徒歩圏の既成住宅地である。
地域要因の将来予測東海道線真鶴駅徒歩圏の低層戸建住宅、共同住宅が立ち並ぶ住宅地域であり、将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は下落傾向の状況が続いていると判断される
市場の特性同一需給圏は、真鶴町、湯河原町、小田原市の住宅地域と判断した。需要者の中心は当該地域に居住、勤務する一次取得者層が中心である。真鶴町は人口減少、高齢化が進んでおり、地価の下落傾向が続いている。市場の中心価格帯は、土地は150㎡程度で1000万円程度、中古の戸建物件で概ね1500万円∼2000万円程度が取引の中心である。
一般的要因真鶴町の人口は減少傾向にあり、高齢化率は高い。当町においてはいまだ地価下落は続いている。

和田智弘氏による調査レポート

不動産鑑定士和田智弘
価格57,500円/㎡
個別的要因真鶴駅徒歩圏内の住宅地域に存する東向き画地である。標準的画地と比較すると、日照等がやや優れ人気はやや高い。
地域要因真鶴駅近くの徒歩圏内の既成住宅地域であり、地域的特性に特段変動は見られない。需要が総じて弱含みであるため、地価も下落傾向を示している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅のほかアパートも見られる既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。人口減少や高齢化が進み、有効需要も著しく減退していることから、今後も地価下落が継続すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、真鶴駅及び湯河原駅利用圏の既成住宅地域である。需要者は地縁を有する地元居住者が中心となるが、リタイア層や別荘利用を目的とした個人等の圏外からの転入も一部で見られる。起伏の多い地勢のため住宅地としての人気は低い。供給に対する需要が弱く、供給過剰が常態化している。取引自体少なく、取引価格も規模や立地条件、眺望等によるバラツキが非常に大きく個別性が強いため、需要の中心となる価格帯は一概には見出せない状況にある。
一般的要因真鶴町の高齢化率は県内上位に位置し、有効需要の減退が著しい。不動産取引も少なく 需給動向は厳しい状況にあり、地価の下落も継続している。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1577426
北緯 139度1345974

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

真鶴駅(地価相場 64,000円/㎡)湯河原駅(地価相場 64,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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