滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１(安曇川駅・新旭駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,700円

2017年01月01日に行った滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,700円/㎡としました。

滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県高島市安曇川町田中字森海道２６５７番１
住居表示 
価格16,700円/㎡
交通施設、距離安曇川、1,900m
地積427㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほか農地等も見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

初田泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士初田泰雄
価格16,700円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状を有する東向きの中間画地であり、個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因若年勤労者の絶対数が少なく、構造的な需要不足のため、地価水準は下落基調にある。
地域要因の将来予測古くからの農村集落であり、土地利用に特段の変動は無く、現状のまま推移するものと予測する。地価は、宅地需要そのものが減退化しているため、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高島市の南部域に存する既成住宅地域である。標準地の存する地域は古くからの農村集落で地縁的選好性が色濃く残っている。従って、需要者の中心は、当地域と地縁的選好性を有する者や近隣在住者に限定される傾向があり、外部からの転入はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯についても、隣地売買や縁戚関係を前提とした取引等が多く市場が閉鎖的であるため把握することが難しいが、概ね1㎡あたり15千∼20千円程度とみられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、力強さに欠けた足踏み状態にある。高島市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。

平氏による調査レポート

不動産鑑定士平
価格16,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因 第一次取得者の絶対数が少なく、構造的な需要不足のため、地価水準は下落基調にある。
地域要因の将来予測 古くからの農家集落であり、土地利用に特段の変動は無く、現状のまま推移するものと予測する。地価は特別の変動要因は無く、宅地需要そのものが減退化していることから、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は安曇川町を中心とする高島市内の既成住宅地域である。地域は古くからの農家集落で地縁的選好性が色濃く残っている。従って、需要者の中心は、当地域と地縁的選好性を有する者や近隣在住者に限定される傾向があり、外部からの転入はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯についても、隣地売買や縁戚関係を前提とした取引等が多く、市場が閉鎖的であるため把握することが難しいが、㎡当り2万円程度である。
一般的要因 琵琶湖北西岸に拡がる地域で、大規模な事業所は無く、京阪神方面への就労者が多く、人口も減少の一途であり、土地の需要も減退している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3319007
北緯 136度0172485

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

安曇川駅(地価相場 25,200円/㎡)新旭駅(地価相場 30,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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