長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外(松浦駅・調川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,900円

2017年01月01日に行った長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,900円/㎡としました。

長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外
住居表示 
価格37,900円/㎡
交通施設、距離松浦、500m
地積532㎡
形状不整形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗等が建ち並ぶ市役所に近い商業地域
前面道路の状況北東16.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英樹
価格37,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内の中心的商業地域で特別な変動要因はないが、人口の減少に伴い需要が弱く、新規出店も殆どみられない状態が継続している。
地域要因の将来予測市の中心的商業地域で地域要因に特別な変動要因がないためしばらくは現状のまま推移すると予測するが、平成32年に営業運転開始予定の松浦発電所2号機がどの程度影響を与えるかは現状では不透明な状況である。
市場の特性同一需給圏は松浦市及び隣接市を含む商業地域の圏域。需要者の中心は地場の個人事業者及び法人であるが、市中心部であることから全国的規模のチェーン店も含まれる。中心的な商業地域であるが、隣接市への顧客の流出やネット販売等により厳しい状況にあり、また松浦市初の高速道路が部分開通した影響で、顧客のさらなる流出も懸念される。敷地規模にばらつきがあることや取引が極端に少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因県内の景気は都心部を中心として雇用の増加・観光の好調等により回復傾向が継続しているが、地方圏では人口の減少や高齢化等により回復は鈍い。

山本潤二氏による調査レポート

不動産鑑定士山本潤二
価格37,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市役所に近い新興の商業地域であるが、大型店及び人口減少による商況の低下等が見られ地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測市内中心部にある新興の中心的商業地域で今後とも概ね現状を維持するものと予測する。まちなか活性化の試みはあるが、人口減少等の影響で地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市及び隣接市町を含む県北全域の区域で、需要者の中心は地場の個人事業者及び法人企業である。新興の中心的商業地域であるが、交通網の整備と市外の大型店の影響等から集客力は低下しており需要は弱い。商業地域においては土地取引が極めて少なく実証的なデータが不足しているため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり全国的には雇用・所得環境は改善傾向にあるが、地方への波及効果は未だ限定的であり回復度は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度3398568
北緯 129度7088475

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県松浦市志佐町里免字蓮井田６４３番６長崎県北松浦郡鷹島町中通免字上園１８５３番５長崎県北松浦郡鷹島町阿翁浦免字迎７９８番２長崎県北松浦郡鷹島町中通免字竹ノ尾２１１８番３外長崎県北松浦郡鷹島町阿翁免字平田３５５番１内長崎県松浦市志佐町里免字汐入４１４番３外長崎県松浦市志佐町高野免字角１３３番１

参考：近隣駅の地価相場

松浦駅(地価相場 18,000円/㎡)調川駅(地価相場 18,000円/㎡)松浦発電所前駅(地価相場 23,000円/㎡)前浜駅(地価相場 18,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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