長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２外(松浦駅・調川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,000円

2017年01月01日に行った長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,000円/㎡としました。

長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県松浦市志佐町里免字馬立場１６６番２外
住居表示 
価格18,000円/㎡
交通施設、距離松浦、1,200m
地積185㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ小規模住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英樹
価格17,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口の減少・高齢化により宅地需要の減退は否めないが、居住環境の良好な住宅地のため、地価の下落は比較的小さい。
地域要因の将来予測中心部に比較的近い戸建住宅地域で今後も現状を維持すると予測するが、松浦発電所2号機が平成32年に営業運転開始予定となっており、雇用の増加が見込まれるため将来動向は不透明なところがある。
市場の特性同一需給圏は松浦市を中心として隣接市を含む住宅地域の圏域である。需要者は松浦市に居住する一次取得者層が中心で外部からの流入は少ない。市中心部に比較的近く利便性・居住環境ともに良好であるが、人口の減少、若年層の流出傾向が続いていることから、宅地需要は低調で供給に見合う需要がない状態が継続している。地縁的な取引も多く取引自体も少ないことから需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因県内の景気は都心部を中心として雇用の増加・観光の好調等により回復傾向が継続しているが、地方圏では人口の減少や高齢化等により回復は鈍い。

山本潤二氏による調査レポート

不動産鑑定士山本潤二
価格18,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的中心部に近い住宅地域で地域内に特別な変動要因はないが、市内住宅地の中では利便性、居住環境が良いため下落幅は他の地域より小さい。
地域要因の将来予測中心部に近い小規模開発地域で地域要因に格別な変化はなく今後とも現状を維持するものと思われる。地価は需要回復の兆し、底値感等も生じてきており、下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市及び隣接市を含む県北全域の区域である。需要者の中心は松浦市に居住する一次取得者層で外部からの流入は少なく主に当市周辺部から中心部への移住者だが、人口の減少傾向が続いていることから需給関係は弱い。当該地域は市中心部に近い平坦地の住宅地であるが、土地取引件数は少なく、地縁的取引も多いことから取引価格はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが地方への波及効果は未だ限定的である。全国的に低金利等の住宅需要の下支えにより下落率は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度3398568
北緯 129度7088475

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長崎県松浦市志佐町浦免字横町１２０４番１長崎県北松浦郡鷹島町中通免字上園１８５３番５長崎県北松浦郡鷹島町阿翁浦免字迎７９８番２長崎県北松浦郡鷹島町中通免字竹ノ尾２１１８番３外長崎県北松浦郡鷹島町阿翁免字平田３５５番１内長崎県松浦市志佐町里免字汐入４１４番３外長崎県松浦市志佐町高野免字角１３３番１

参考：近隣駅の地価相場

松浦駅(地価相場 18,000円/㎡)調川駅(地価相場 18,000円/㎡)松浦発電所前駅(地価相場 23,000円/㎡)前浜駅(地価相場 18,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード