長崎県松浦市調川町下免字桟敷７１４番１３(調川駅・前浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,700円

2017年01月01日に行った長崎県松浦市調川町下免字桟敷７１４番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,700円/㎡としました。

長崎県松浦市調川町下免字桟敷７１４番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県松浦市調川町下免字桟敷７１４番１３
住居表示 
価格11,700円/㎡
交通施設、距離調川、650m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英樹
価格11,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動要因はないが、人口減少と高齢化が進行しており、郊外の傾斜地にある住宅地域に対する需要は弱い状態が継続している。
地域要因の将来予測傾斜地の住宅地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。人口減少等により地価は下落傾向で推移すると思料するが、松浦発電所2号機がどのような影響を与えるかは不透明な状況である。
市場の特性同一需給圏は松浦市を中心として隣接市を含む住宅地域の圏域である。需要者は松浦市に居住する一次取得者層が中心であるが取引自体が少ない。松浦市全体として人口減少、高齢化等により宅地需要は弱い中、中心部から離れた傾斜地の既存の戸建住宅地域については外部からの流入は殆どなく需要の弱さは否めない。地縁的取引も多く、取引自体も少ないことから需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
一般的要因県内の景気は都心部を中心として雇用の増加・観光の好調等により回復傾向が継続しているが、地方圏では人口の減少や高齢化等により回復は鈍い。

山本潤二氏による調査レポート

不動産鑑定士山本潤二
価格11,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の傾斜地にある住宅地域であるが人口減少等から不動産需要は弱い状況にある。
地域要因の将来予測傾斜地の住宅地域であり、地域要因に格別な変化はなく今後とも現状を維持するものと思われる。人口の減少等から地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市及び隣接市を含む県北全域の区域である。需要者の中心は松浦市に居住する一次取得者層で、外部からの流入は少なく、人口の減少傾向が続いていることから、需給関係は全体的に弱く土地取引件数も少ない。高齢化が顕著で地縁的取引も多いことから取引価格にはバラつきがあり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが地方への波及効果は未だ限定的である。全国的に低金利等の住宅需要の下支えにより下落率は縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度3502647
北緯 129度7267511

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長崎県松浦市調川町下免字濱口１番１外長崎県北松浦郡鷹島町中通免字上園１８５３番５長崎県北松浦郡鷹島町阿翁浦免字迎７９８番２長崎県北松浦郡鷹島町中通免字竹ノ尾２１１８番３外長崎県北松浦郡鷹島町阿翁免字平田３５５番１内

参考：近隣駅の地価相場

調川駅(地価相場 18,000円/㎡)前浜駅(地価相場 18,000円/㎡)松浦駅(地価相場 18,000円/㎡)鷹島口駅(地価相場 11,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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