東京都杉並区清水３丁目２０９番１(下井草駅・井荻駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
466,000円
2017年01月01日に行った東京都杉並区清水３丁目２０９番１(東京都杉並区清水３−１８−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を466,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都杉並区清水３丁目２０９番１ |
| 住居表示 | 清水３−１８−２ |
| 価格 | 466,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 井荻、900m |
| 地積 | 182㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.4m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
曽我一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 曽我一郎 |
|---|---|
| 価格 | 465,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 地価は全体的に上昇基調が継続している。標準地の存する地域は熟成した標準的な住宅地域として地価に影響を及ぼすような大きな変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は，一般住宅，アパート等が建ち並ぶ既成の標準的な住宅地域として安定しており，大きな変化もなく，今後も現在の状態を維持するものと予測される。なお，地価水準は全体的に上昇基調で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は，杉並区北西部における西武新宿線等各駅から徒歩圏の標準的な住宅地域であり，需要者の属性としては，区内住民を中心にして，隣接区市等からの転入，広域的な地域からの参入もある。市場の需給動向としては，取引件数はやや増加傾向にあり，地価は全体的に上昇傾向で推移しており，需給関係は底堅く比較的安定している。取引総額の中心価格帯としは，土地価格は5千万円∼8千万円程度，建売住宅は5千万円∼7千万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は全体的に緩やかな回復基調が安定的に持続しているものの，海外経済情勢その他の不安定な要素もあり，先行き不透明感も根強い。 |
三山義明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三山義明 |
|---|---|
| 価格 | 466,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 井荻駅徒歩圏の住宅地として熟成しており、地域要因は特に変化は認められない。地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 井荻駅よりやや距離がある一般住宅が多い熟成した住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと思料される。地価水準はやや上昇傾向になると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として西武新宿線沿線を中心とした杉並区内の住宅地域である。需要者は地元居住者及び隣接区の居住者を中心とする主に1次取得者や買替え取得者等の個人で、圏外からの転入も見られる。街区は比較的整然と区画された住宅地域で需要は根強い。標準的な土地の規模で8千万円前後で、細分化された土地価格は、4千万円から5千万円前後を中心にしており、新築戸建物件では5千万円から7千万円程度が需要の中心と認められる。 |
| 一般的要因 | 杉並区は、人口・世帯数ともに微増傾向にあるが、ローン減税等の政策効果や低金利、景気回復に伴い、住宅需要は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7178499 北緯 139度6166318 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下井草駅(地価相場 412,000円/㎡)井荻駅(地価相場 412,000円/㎡)荻窪駅(地価相場 459,500円/㎡)上井草駅(地価相場 378,500円/㎡)鷺ノ宮駅(地価相場 423,000円/㎡)阿佐ケ谷駅(地価相場 453,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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