熊本県熊本市北区清水万石３丁目２０９番４(西里駅・崇城大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,600円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市北区清水万石３丁目２０９番４(熊本県熊本市北区清水万石３−４−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市北区清水万石３丁目２０９番４ |
| 住居表示 | 清水万石３−４−９ |
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北熊本、780m |
| 地積 | 260㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い交通至便な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西川毅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川毅彦 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 当市北区の南端部に位置する。準幹線道路や熊本電鉄線により中心部とのアクセスは良好であるが、街路の幅員により取引水準に高低がみられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 龍田山麓の傾斜地に戸建住宅等が密集する地域で、新たな住宅地開発の余地は少ない。4m程度の市道が入組んでおり住宅地に対する需要は少なく、地価水準は相対的に低い。尚、熊本地震の影響は軽微である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市北部、龍田山西麓・国道3号線背後の既存住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認められる。分譲マンション需要はない。街路幅員が総じて狭く、又、やや起伏のある地勢であるために立地条件の違いで取引価格にバラツキがある。既存の住宅地域であるため住宅地の新規供給は限られており、取引価格帯は標準的画地規模で1000万円内外である。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。 |
西浦良一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西浦良一 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。 |
| 地域要因 | 近隣地域は市北部の山麓付近に形成された戸建住宅を中心とした住宅地域。周辺人口は微減傾向が持続しており、住宅地需要はやや弱含みで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、市北部の山麓付近に形成された既成の戸建住宅を中心とした住宅地域。震災後、周辺人口は微減傾向が持続し、市場の停滞等もあって住宅地需要はやや弱含んでいる。当分の間現状で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、清水万石1∼5丁目、清水亀井、清水東、兎谷地区等、熊本市北部の既成住宅地の圏域である。需要者層は熊本市内に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善による宅地需要が高まる中、人口は概ね横這い傾向で推移していたが、震災後の市場停滞等の影響もあり、やや弱含んでいる。土地は250㎡で1，300万円程度、新築戸建物件は2，800万円程度が市場における中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8492708 北緯 130度695428 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県熊本市清水町山室字蒲田１９０番８２熊本県熊本市津浦町７７番外熊本県熊本市貢町字下屋敷７４２番３熊本県熊本市下硯川町字昇立２１４２番１２３熊本県熊本市飛田３丁目３６６番１外熊本県熊本市山室２丁目１９０番１２熊本県熊本市北区飛田３丁目３６６番１外熊本県熊本市北区池田３丁目１２７２番２４熊本県熊本市北区下硯川町字昇立２１４２番１２３熊本県熊本市北区清水万石３丁目２０９番４熊本県熊本市池田３丁目１２７２番２４
参考：近隣駅の地価相場
西里駅(地価相場 49,400円/㎡)崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)八景水谷駅(地価相場 53,100円/㎡)堀川駅(地価相場 49,100円/㎡)亀井駅(地価相場 53,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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