茨城県北茨城市磯原町磯原１丁目１２８番外(磯原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,000円

2017年01月01日に行った茨城県北茨城市磯原町磯原１丁目１２８番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

茨城県北茨城市磯原町磯原１丁目１２８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県北茨城市磯原町磯原１丁目１２８番外
住居表示 
価格38,000円/㎡
交通施設、距離磯原、450m
地積459㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が増えつつある区画整理済の商業地域
前面道路の状況南西25.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤伸一
価格38,000円/㎡
個別的要因形状、規模等は標準的画地である。要因に変動は見られない。
地域要因磯原駅周辺の商業地域で、路線商業地域に顧客が流出しているが、近隣商業地の需要はある程度存在しており、地価下落は続くが圧縮傾向にある。
地域要因の将来予測磯原駅周辺の中心的な商業地域で、上桜井地区等に路線商業地域に大規模商業施設が出店し顧客が流出する一方、地元商店街の需要もある程度認められる。当面は現状のまま推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、県北部の駅前立地の商業地域を中心とした普通商業地域等である。主たる需要者は、全国チェーンの店舗等も一部見られるが、ほとんどは旧来からの地元の事業主である。幹線道路沿いの大型商業施設に顧客が流れている影響等もあるが、高齢化等の影響もあり、地元商店街への需要も潜在的に存すると考える。中心となる価格帯は土地取引が極めて少なく見出せない状況にある。
一般的要因景気は堅調であるが、人口減少及び郊外の路線商業地域への顧客流出、ネット販売等の普及等により駅前商業地域は衰退傾向にある。

大塚恆寛氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恆寛
価格38,100円/㎡
個別的要因位置、形状等はほぼ標準的であり、市場競争力も普通である。
地域要因郊外の大型店へ顧客が集中する傾向にあり、新規開店等はなく、地価下落が継続している。
地域要因の将来予測磯原駅周辺の中心的商業地域であったが、現在は中郷町の幹線街路沿いの商業集中施設に、顧客が流出しており、繁華性はあまりない。地価はしばらくの間、下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線の商業地域で、主に磯原駅・大津港駅を中心に形成された商業地域で、広域的には日立市・高萩市の一部を含む地域である。需要者は同一需給圏内の店舗経営者又は事業者が大半を占める。駅前の商店街より沿線商業地域の大型店への顧客の移動、分散が進み、商業地の供給が過剰となっており、既成の商業地域は衰退傾向にある。土地取引が極めて少ないため中心価格帯を見いだすことは困難である。
一般的要因国内では有効求人倍率が高水準で推移する中、海外経済はトランプ次期大統領の政策、中国経済の失速、イギリスのEU離脱等不透明である。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度8019113
北緯 140度7509791

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県北茨城市磯原町磯原字下古川３１５番８茨城県北茨城市磯原町磯原字八木沢３番１内茨城県北茨城市中郷町汐見ヶ丘２丁目１２５９番１８５茨城県北茨城市磯原町磯原字二ツ島１６３０番４６茨城県北茨城市磯原町磯原字舞鶴野１３３７番２外

参考：近隣駅の地価相場

磯原駅(地価相場 29,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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