兵庫県姫路市岡田字七反長３９２番(手柄駅・播磨高岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,000円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市岡田字七反長３９２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,000円/㎡としました。

兵庫県姫路市岡田字七反長３９２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市岡田字七反長３９２番
住居表示 
価格64,000円/㎡
交通施設、距離姫路、2,800m
地積254㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩住直彦氏による調査レポート

不動産鑑定士塩住直彦
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅のほか農家住宅も見られる地域で地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅、農家住宅等が混在する旧来からの住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は姫路市中央から南部、用途的な類似地域は、中規模戸建住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。市街近郊に位置し利便性を有するため、周辺では新規分譲等による宅地供給が継続しているが、道路幅員や系統連続性に劣る在来住宅地域に対する需要は弱含み。農家住宅も見られ集落的な色彩の残る地域で、取引が少なく、親族や知人間による取引も見られるため、中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因市内の人口に大きな変化はないが、生産年齢人口は減少傾向にあり、需要が堅調な地域は一部地域に限定される。

柳川浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士柳川浩一
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅と農家住宅が混在する成熟した住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、地価はやや下落気味である。
地域要因の将来予測中心部への接近性にやや優る古くからの集落地域であり、今後も現状が持続するものと予測した。地価はやや下落気味で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は姫路市中南部に位置する既存集落地域を含む住宅地域。需要者は地縁関係者や同一需給圏内の居住者を中心とする。当地域は中規模一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であるため、新興住宅地域と比べると需要はやや弱いが、周辺地域では新規の宅地供給も散見される。既存集落内で取引も少なく規模等も様々で、取引の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因姫路市の人口は微減傾向で推移している。景気は回復基調にあるものの、不動産取引は総体的に低調で、取引価格水準はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度82544499999999
北緯 134度6654099

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

手柄駅(地価相場 142,000円/㎡)播磨高岡駅(地価相場 70,400円/㎡)亀山駅(地価相場 88,300円/㎡)英賀保駅(地価相場 77,400円/㎡)姫路駅(地価相場 99,100円/㎡)西飾磨駅(地価相場 78,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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