滋賀県近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４(篠原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,700円

2017年01月01日に行った滋賀県近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。

滋賀県近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県近江八幡市江頭町字岩井木５６９番４
住居表示 
価格32,700円/㎡
交通施設、距離篠原、3,000m
地積437㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と店舗併用住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河原崎和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士河原崎和夫
価格32,700円/㎡
個別的要因標準的な方位・形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変化はない。
地域要因県道背後の既成住宅地域で、旧態依然とした地域特性を反映して要因の変化に乏しく、新興住宅地への需要シフト等により地価は弱含んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅のほか店舗併用住宅も存する古くからの既成住宅地域で土地利用は現状維持と予測。相対的利便性・快適性の優位な地域への需要シフト、地縁的選好性の強い閉鎖的な市場性を反映して需要は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR篠原駅及び近江八幡駅等の駅勢圏を中心とした既成住宅地域。需要者は地元居住者を主とした分家世帯や勤労世帯が中心で総じて市場規模はやや狭隘である。本地域のような旧来からの住宅地域においては強い地縁的選好性を反映して狭隘な独自市場を形成する傾向にあり、世帯分離と高齢化のほか周辺地住宅地価格の下落の影響も反映して本地域の地価は下落傾向が持続するものと予測する。土地価格は3∼5万円／㎡程度で需要は減退している。
一般的要因近江八幡市の人口は微増傾向であるが高齢化率は進行。取引価格は微減、取引件数は横ばい傾向である。反面地価の個別化は顕著である。

村上公氏による調査レポート

不動産鑑定士村上公
価格32,800円/㎡
個別的要因形状・規模等は標準的であり、個別的要因に基づく特段の優劣・競争力の差異は見られない。個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はない。地縁的選好性のため市場は閉鎖的であり、全体として弱含みで推移している。
地域要因の将来予測古くからの既成住宅地域で、土地利用は安定的であるが地縁性が認められやや硬直的である。市場は需要が弱含みであり、当面地価は閉鎖的な市場により下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近江八幡市及び周辺の市町に存する地域特性の類似する既成住宅地域である。需要者の中心は自己居住用を目的とした地縁性を有する地元居住者が中心である。市場は、需要者が地縁を有する需要者によるものに限定される一方、周辺の新興住宅の開発で供給過多の状況が続いているため、本地域の地価は下落傾向が続くものと予測する。土地価格は33，000円／㎡前後が水準と考えられる。
一般的要因県内景気は弱さも見られるが緩やかに回復基調が続いている。近江八幡市の人口は微増傾向であり、高齢化率は県全体より高く上昇傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1162814
北緯 136度0585744

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県近江八幡市本町３丁目１９番滋賀県近江八幡市市井町字正尺１６０番１４滋賀県近江八幡市牧町字北浦１４７０番滋賀県近江八幡市牧町字北浦１４６５番外

参考：近隣駅の地価相場

篠原駅(地価相場 44,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード