山口県下関市彦島江の浦町８丁目５３６６番１０(下関駅・小森江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,000円
2017年01月01日に行った山口県下関市彦島江の浦町８丁目５３６６番１０(山口県下関市彦島江の浦町８−８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 山口県下関市彦島江の浦町８丁目５３６６番１０ |
| 住居表示 | 彦島江の浦町８−８−５ |
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下関、3,600m |
| 地積 | 215㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大谷俊彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大谷俊彦 |
|---|---|
| 価格 | 35,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特になし。 |
| 地域要因 | 彦島地区の街路条件及び環境条件が中等な住宅地であるも、地縁性から潜在的需要は認められ、下落幅は緩和した。 |
| 地域要因の将来予測 | 彦島地区の比較的利便性の良い住宅地域であるが、街路の狭隘性とより、住宅地の鮮明さに欠ける。彦島地区の土地需要は弱含みであり、地価は下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 彦島地区の中心部に近接する丘陵地に形成される既成住宅地域である。同一需給圏は、彦島地区の住宅地一帯の圏域である。需要者の中心は、特に地縁性のある彦島地区の居住者が主で、他地区からの流入は僅かである。彦島地区の既存住宅地への土地需要は弱含みで推移しており、市内でも下落率は少し強めとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的画地規模で800万円以下、新築の戸建物件は3，000万円以下の物件が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口減少及び少子高齢化が続くが、大型資本投下による都市機能整備等による利便性の向上により、二極化が指摘されるも、住宅地需要は回復した。 |
高田有章氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田有章 |
|---|---|
| 価格 | 34,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件等が普通程度でも地縁性から一定の需要が認められる地域である。なお、背後の造船所の入出車両により道路交通が困難となる時間帯がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 彦島地区における既存の住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、地価は底値を探る動きをすると予測する。 |
| 市場の特性 | 杉田丘陵の南方に位置し、奥地で海岸を見渡せる地元重工業社員寮等が立地する地域の入り口付近の道路沿いに形成された普通住宅地域である。同一需給圏は、下関市彦島地区と判断する。需要者の中心はファミリー層である。当該地域は立地条件による選好性が比較的強く、既存の住宅地域の中では一定の引き合いのある地域であると判断する。標準的画地規模の中心価格帯は概ね800万円以下で、新築戸建住宅で3000万円以下と思料する。 |
| 一般的要因 | 人口減少は継続するが、景気は穏やかに回復しつつあり、中心部回帰傾向と立地条件による二極化が見られる中で住宅地需要は概ね回復傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9296999 北緯 130度9214388 |
参考：該当物件周辺マップ
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山口県下関市大字安岡字大浜１３８８番７山口県下関市大字清末字五毛１２４６番山口県下関市大字彦島字沖ノ通３８５２番１０山口県下関市大字伊倉字河関３１４番３山口県下関市彦島本村町３丁目３４８番１２山口県下関市彦島江の浦町８丁目５３６６番１０山口県下関市彦島塩浜町３丁目２０８５番８４山口県下関市彦島江の浦町１丁目８８５番４山口県下関市東大和町２丁目２７番２２山口県下関市彦島福浦町２丁目４番１１外山口県下関市彦島塩浜町１丁目２１８３番３２
参考：近隣駅の地価相場
下関駅(地価相場 31,100円/㎡)小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)門司駅(地価相場 74,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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