群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９(水上駅・湯檜曽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,000円
2017年01月01日に行った群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 水上、900m |
| 地積 | 167㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 旅館、飲食店、銀行等が混在する温泉街商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.8m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
保坂充勇氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 保坂充勇 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特になし。 |
| 地域要因 | 上記のような状況により、水上温泉街の商業地の土地需要が極めて弱い。尚、近隣に存する「ひがきホテル」は昨年11月破産手続きに入った。 |
| 地域要因の将来予測 | 水上温泉の観光入込客数は、平成27年度は前年比1．9％の上昇となったが、平成28年4月∼8月期は前年同期比約−23％となり、先行不安感とも相俟って需要は弱含みで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね、みなかみ町の温泉商店街や路線沿い、沼田市内の商業系用途の地域と判定される。需要者の属性はみなかみ町地区内の個人を中心とすると判断されるものの、商況振るわず、新規進出も見られない状況である。したがって、市場における土地の総額相場は、取引がないことや、規模も様々であるため、総額市場は掴みにくいのが実情である。 |
| 一般的要因 | 町全体の人口は過去5年間で−9．1％と大きく減少。水上温泉の入込客数はH27年度は1．9％増となったが、H28年4月∼8月期は23％減。 |
原孝幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 原孝幸 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | みなかみ町の平成27年の観光入込客数は前年比約1％増の約424万人。平成27年度の外国人宿泊客数は約2万人で前年比約75．1％増。 |
| 地域要因の将来予測 | 水上温泉街の中心にあり、旅館、飲食店、銀行等が連たんしている。景気は回復傾向にあるものの、観光入込客数は足踏み状態にあり、先行き不透明感も相俟って、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はみなかみ町一円の商業地域であるが、伊香保温泉、草津温泉等の県内の著名な温泉街の商業地域も含まれる。主な需要者は温泉街において飲食業、小売業等を営む個人、法人等である。直近（平成27年）のみなかみ町の観光入込客数は前年比約1％増と増加に転じたが、インバウンド需要の影響は限定的で、依然として足踏み傾向にある。不動産取引は極めて少なく買手主導の市場構造となっている。 |
| 一般的要因 | みなかみ町の人口は5年間で約9．1％減と県内でも高い下落率を示している。県内景気は回復に向けた動きもみられるが、未だ不安定である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 未固結堆積物深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ブナクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度7713784 北緯 138度9699975 |
参考：該当物件周辺マップ
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群馬県利根郡水上町大字湯原字諏訪原６８５番４群馬県利根郡水上町大字湯原字上ノ平２８３番５群馬県利根郡水上町大字川上字山根５４５番群馬県利根郡みなかみ町鹿野沢字前原７０番１０群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５群馬県利根郡みなかみ町川上字山根５４５番群馬県利根郡みなかみ町川上字浦和２０番２１
参考：近隣駅の地価相場
水上駅(地価相場 21,000円/㎡)湯檜曽駅(地価相場 28,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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