群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５(水上駅・湯檜曽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,000円

2017年01月01日に行った群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,000円/㎡としました。

群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５
住居表示 
価格21,000円/㎡
交通施設、距離水上、1,400m
地積130㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる高台の住宅地域
前面道路の状況北4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

保坂充勇氏による調査レポート

不動産鑑定士保坂充勇
価格21,000円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因上記のような状況により、水上温泉周辺の住宅地の土地需要は弱い。
地域要因の将来予測水上温泉街を取り巻く住宅地需要は極めて弱いため、下落率はやや大きいが、景気の緩やかな回復傾向も見られることから、引続き下落幅は若干縮小傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね、みなかみ町とその隣接都市の沼田を包含する住宅地域。需要者の中心は当地区居住者である。人口の減少が続き、高齢化率も高い。旧水上町の宅地取引は極端に少なく単発に見られる程度である。土地の価格帯は300万円∼500万円前後、新築の戸建物件の価格帯は1600万円∼1800万円程度とみられる。
一般的要因町全体の人口は過去5年間で−9．1％と大きく減少。水上温泉の入込客数はH27年度は1．9％増となったが、H28年4月∼8月期は23％減。

原孝幸氏による調査レポート

不動産鑑定士原孝幸
価格21,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因土地の需要供給ともに少なく、土地取引件数は極めて少ない。建物建替えもあまり進まず、今後も地域の衰退傾向が継続すると見込まれる。
地域要因の将来予測近隣地域及びその周辺においては、高い人口減少率、高齢化率を反映して需要の少ない状況が続いており、宅地分譲等の新規供給もほとんど見られない。今後も需給ともに少ない状況が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏はみなかみ町一円の住宅地域。主な需要者はみなかみ町内に地縁を有する個人が中心である。近隣地域は水上温泉街に近い高台の住宅地域で、かつては新興の住宅地域とされていたが、みなかみ町は群馬県内でもトップクラスの人口減少率、高齢化率で土地需要が乏しく、取引の少ない状況が続いている。需要の中心となる価格帯は土地のみで300∼500万円前後、新築戸建が1，700∼2，200万円程度である。
一般的要因みなかみ町の人口は5年間で約9．1％減と県内でも高い下落率を示している。県内景気は回復に向けた動きもみられるが、未だ不安定である。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

未固結堆積物

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生ブナクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7713784
北緯 138度9699975

参考：該当物件周辺マップ

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群馬県利根郡水上町大字湯原字諏訪原６８５番４群馬県利根郡水上町大字湯原字上ノ平２８３番５群馬県利根郡水上町大字川上字山根５４５番群馬県利根郡みなかみ町鹿野沢字前原７０番１０群馬県利根郡みなかみ町川上字山根５４５番群馬県利根郡みなかみ町湯原字諏訪原６８０番９群馬県利根郡みなかみ町川上字浦和２０番２１

参考：近隣駅の地価相場

水上駅(地価相場 21,000円/㎡)湯檜曽駅(地価相場 28,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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