地域要因

さして優位性のある諸条件もなく、地価動向としては軟調な展開が継続している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、価格形成に特別の変動要因はなく、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中規模の戸建住宅が中心で、居住の快適性・利便性が重視される自用目的の取引が中心の住宅地域である。付近には貸家・アパート等は見られず、容積率も低く賃貸需要が想定できないため、収益還元法の適用は断念したが、代表標準地との検討を踏まえ、規範性ある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR山科駅徒歩圏内の住宅地であり、利便性は高いが、画地や道路の配置が整然性を欠き、現下の景気状況でも地価は軟調である。

地域要因の将来予測

 JR山科駅勢圏に属する旧街道背後の住宅地で、今後も現状を維持するものと予測される。利便性には優れるが、街路の連続性や街区の整然性に欠け、また景気の後押しも弱まり、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

 周辺環境、公法上の規制、画地条件等を総合的に勘案した結果、賃貸経営との適合性が認められず適正な純収益の把握が困難であるとの判断から収益価格の試算は断念することとした。一方で豊富に捕捉できる比較可能性の高い取引事例に的確な補修正と要因比較を施して求められた比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと認められた。よって比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

総額面での市場流通性は低いが、醍醐地区の中では住宅地需要は安定した地域にあるため、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域であり、行政的条件から判断しても賃貸住宅を想定することは現実的でないため適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は既成の住宅地域であり、周辺に空地も見られるが目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であるが周辺に空地等も残り、それらを利用した小規模開発が見られる。当面は概ね現状の住宅地域として推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は開発後年数を経た既成住宅地域であり、地域内には低層戸建住宅が多い。また、市場で取引されるものも自用の戸建住宅が大半である。対象標準地も経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅の接近性には問題はないものの周辺地域と比較すると選好性はやや劣る地域である。地価の底値感もあり、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、地域内には格別の変動要因はないので、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域から収集した取引事例を適正に補修正して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格については、自己の戸建住宅を主とする地域で、賃貸市場が未成熟であることから適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、前年からの変動要因、周辺公的価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地域として熟成しており格別の変動要因もなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が標準的使用および最有効使用の地域であり、画地規模からも収益物件の想定は困難である。自己使用目的での取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、規範性ある比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。