滋賀県大津市横木１丁目字北上ケ田７０４番１８(四宮駅・追分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,000円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市横木１丁目字北上ケ田７０４番１８(滋賀県大津市横木１−９−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,000円/㎡としました。

滋賀県大津市横木１丁目字北上ケ田７０４番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市横木１丁目字北上ケ田７０４番１８
住居表示横木１−９−２４
価格91,000円/㎡
交通施設、距離山科、1,300m
地積118㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桃瀬公成氏による調査レポート

不動産鑑定士桃瀬公成
価格91,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の中間画地であるが、東向きで一般ユーザーの選考はやや強い。当該要因について特に変動は認められない。
地域要因JR山科駅徒歩圏内の住宅地であり、利便性は高いが、画地や道路の配置が整然性を欠き、現下の景気状況でも地価は軟調である。
地域要因の将来予測 JR山科駅勢圏に属する旧街道背後の住宅地で、今後も現状を維持するものと予測される。利便性には優れるが、街路の連続性や街区の整然性に欠け、また景気の後押しも弱まり、地価は弱含みで推移している。
市場の特性 同一需給圏は、JR山科駅並びに大津駅及び大津京駅勢圏の住宅地域として把握され、需要者は大津市及び京阪エリアに勤務する一次取得者が中心とみられる。地理的に大都市圏に近いが、府県境付近は平坦地が少なく、幹線道路にアクセスが分断されるため、需要者の選好が弱く市場は軟調である。取引の中心は更地で1000万円∼1200万円程度であり、その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
一般的要因大都市圏に隣接し、県都として発展するも、広域かつ多様な地域を擁し、また人口もピークを過ぎつつあり、宅地需要の遍在化が進行している。

平氏による調査レポート

不動産鑑定士平
価格91,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因 京都市内への接近性は優るものの、街路条件が劣ることから、需要動向は弱い。
地域要因の将来予測 JR「山科」駅勢圏内の住宅地域である。京都方面への接近性が優り、利便性も優るものの、街路条件が劣ることから、将来的に急激な発展要因は無く、地価は下落基調である。
市場の特性 同一需給圏はJR「山科」・「大津」・「膳所」・「大津京」駅勢圏の住宅地域である。需要者は大津市・京都市内及び京阪神方面への勤務者で、主に第一次取得者が中心である。地理的な位置は優るものの、街路条件・地勢が劣ることから、需要動向はやや劣る。取引は居住性・利便性が重視されることから、収益性に着目した事例は少ない。中心価格帯は土地で総額1000万∼1500万円程度である。
一般的要因 市内の住宅地の地価は、中心部及び東部（東海道本線沿い）では現在も横這い乃至上昇傾向であるものの、西部・南部は下落乃至横這い傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9918146
北緯 135度8299981

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県大津市稲葉台字十二盃３５７番１７８

参考：近隣駅の地価相場

四宮駅(地価相場 97,100円/㎡)追分駅(地価相場 105,550円/㎡)山科駅(地価相場 97,100円/㎡)東野駅(地価相場 124,000円/㎡)大谷駅(地価相場 135,000円/㎡)御陵駅(地価相場 91,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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