滋賀県大津市大平１丁目字大平山９７２番(石山寺駅・唐橋前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,500円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市大平１丁目字大平山９７２番(滋賀県大津市大平１−２７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市大平１丁目字大平山９７２番 |
| 住居表示 | 大平１−２７−２０ |
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 石山、3,700m |
| 地積 | 174㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
阪口義嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阪口義嗣 |
|---|---|
| 価格 | 61,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。標準的な形状・規模を有する南向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に競争力が強い。 |
| 地域要因 | 郊外に位置する約40年経過の大規模開発の住宅団地で、土地利用は安定的である。建付地は建物の経年から地価は軟調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台傾斜地に開発され約40年経過する住宅団地であり、大きな要因変動は認められず今後も現況のまま推移すると思料される。地価水準は駅距離、経過年数による住環境劣化から、下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR石山駅からバス便圏の既成住宅地域である。需要者の属性は、湖南地域を中心とした地域への勤労者、さらに京阪方面への通勤者で年齢層は幅広い。高台傾斜地の住宅団地で、一定の団地内環境は保持しているものの、利便性に劣り、約40年経過による住環境にも劣る面を有し、価格水準は依然下落傾向にある。土地は1㎡当り5万円∼7万円程度、更地化後新築住宅で総額2500万円から3000万円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあるが、大津市南部のバス便地域は人口減・世帯数増であり地価は下落傾向が継続している。 |
谷正登氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷正登 |
|---|---|
| 価格 | 61,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 形状、規模は標準的であるが、南向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、市場では優位にある。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成した既成住宅団地で、特段の地域要因の変動は認められないが、交通利便性に劣るため、需要は限定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅バス勢圏の高台傾斜地に開発された住宅団地であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。交通利便性の劣る古くに開発された住宅団地は需要が少なく、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR石山駅を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は大津市内のサラリーマン層を中心とする一次取得者である。高台傾斜地の住宅団地で、交通利便性に劣り、新規需要が限定的であり、価格水準は下落傾向が継続している。土地は170㎡程度で1100万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。大津市の人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9575332 北緯 135度8914406 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
石山寺駅(地価相場 61,500円/㎡)唐橋前駅(地価相場 82,000円/㎡)石山駅(地価相場 84,250円/㎡)粟津駅(地価相場 87,000円/㎡)瓦ヶ浜駅(地価相場 87,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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