滋賀県大津市水明２丁目１７番１１(小野駅・和邇駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,600円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市水明２丁目１７番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,600円/㎡としました。

滋賀県大津市水明２丁目１７番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市水明２丁目１７番１１
住居表示 
価格55,600円/㎡
交通施設、距離小野、1,100m
地積199㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田基良氏による調査レポート

不動産鑑定士前田基良
価格55,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する北向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力は普通である。
地域要因JR湖西線沿線に存する住宅団地で、土地利用に変化はなく安定的である。造成後相当年数が経過しており需要は弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測戸建住宅団地として土地利用は安定的であり、地域要因に大きな変化はない。造成から相当年数経過しており、需要は弱く地価は下落傾向で推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線沿線に存する大規模開発された住宅団地である。主たる需要者は大津市及び近隣市へ就労する市内在住の一次取得者のほか、近時では地元資本の不動産業者による転売目的の需要も見られる。区画整然とした閑静な住宅団地であるが、造成後相当期間を経ており需要は弱含みである。地域の中心価格帯は更地で総額1，100万円前後、中古住宅で1，400万円程度、リフォーム済み物件で1，800万円程度と思料する。
一般的要因内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格55,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ローズタウン内の需要は全体的に弱含みであるが、特に傾斜地や前面道路との高低差がある宅地に対する需要は弱い。
地域要因の将来予測大規模な熟成した住宅団地であり土地利用は現状維持で推移すると予測する。築後30年程度の老朽建物が多く、中古住宅の取引価格は建物の解体やリフォームを前提に下落傾向にあり、地価は微減傾向が続くと思料する。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線の小野駅を中心に堅田駅、おごと温泉駅を最寄駅とする大規模造成団地一円。需要者の属性はローズタウンに地縁的選好性を有する大津市内の居住者が中心で、昨今では京都・大阪方面からの需要者はほぼない。駅近郊の大規模な造成団地であるが、居住者の高齢化と古い建物が多く中古住宅の取引価格は下落傾向にある。市場での中心となる価格帯は200㎡程度の土地で1，100円程度、土地建物総額で2，600万円程度と思料される。
一般的要因大津市の人口は県内平均よりも高い増加傾向を示しているが、平成27年4月に減少に転じその後横ばいで推移。高齢化も着実に進行している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1451646
北緯 135度9174872

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小野駅(地価相場 73,950円/㎡)和邇駅(地価相場 55,600円/㎡)堅田駅(地価相場 54,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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