愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番(高師駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


37,000円

2017年01月01日に行った愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。

愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番
住居表示 
価格37,000円/㎡
交通施設、距離豊橋、4,400m
地積509㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに作業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

磯貝誠氏による調査レポート

不動産鑑定士磯貝誠
価格37,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因の影響下、住宅需要の地域選別化が顕著であるが、震災リスクを内包しており、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測豊橋市郊外の利便性の低い既成住宅地域であり、当面現状を維持しつつ推移するものと推測されるが、震災リスクを内包しているため需給バランスの更なる悪化が懸念される。
市場の特性同一需給圏は豊橋市外延部に所在する市街化調整区域内の住宅地域で、主な需要者は地縁性を有する市内在住者である。不動産市場は地域選別化を前提とした実需に基づく値動きが主体であり、対象標準地の画地規模、利便性等を考慮すると需要及び競争力は弱く地価は弱含みで推移している。圏域内では、土地総額の抑制化がみられるが取引件数が少なく取引面積も幅広いため市場相場が形成されにくく、需給の中心価格帯が見出せない状況にある。
一般的要因低金利や住宅取得支援税制等の影響もあり、良好な立地条件を具備する地域の需要は堅調であるが、郊外の利便性の劣る地域等への波及はみられない。

山本晃氏による調査レポート

不動産鑑定士山本晃
価格37,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部から離れた農家集落地域で、特段の変動要因はないが、震災リスクが高いこともあり、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測豊橋市郊外の農家住宅を中心とする地域である。当面は現状を維持していくものと予測するが、三河湾沿岸部に近く、震災リスクの懸念から需要は弱く、地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は豊橋市外周部にひろがる市街化調整区域内の住宅地域である。既成の農家住宅を中心とする地域で、需要者の中心は地縁性を有する豊橋市在住者である。三河湾沿岸部に近く浸水等の震災リスクの影響もあり需要は低迷しており、市場での滞留期間が長くなる傾向にある。取引が少なく規模にもバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが、需給ともに限定的で地価は下落基調である。
一般的要因自動車を主とする製造業の好況を受けて、市況も堅調であるが、不動産需要は、利便性や住環境等により、地域間の格差がひろがっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7430956
北緯 137度3444378

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県豊橋市西幸町字古並１９番２愛知県豊橋市大岩町字岩田２０番１ほか２筆愛知県豊橋市多米町字山崎１番１愛知県豊橋市牛川町字田ノ上２０番４外愛知県豊橋市神野新田町字ヨノ割２４番

参考：近隣駅の地価相場

高師駅(地価相場 89,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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